Gårdeiere vil ta over kontorfellesskap

Det var allerede tøft for mange. Nå er lønnsomheten enda dårligere, og flere gårdeiere vil ta over coworkingmarkedet. 

SLITER: Aktørene innen kontorfelleskap er blant de største taperne innen næringseiendom. Her fra WeWorks lokaler på Tjuvholmen i Oslo. Til venstre gründer og produktsjef Thomas Meyer og daglig leder og gründer Amir Folkestad Habhab i Marketer Technologies. Bildet er tatt ifjor høst.  Foto: Håkon Løtveit
Næringseiendom

– Dette var allerede et veldig stramt marked med for mange aktører og en overetablering før corona. Lønnsomheten var vanskelig da, og er ihvertfall vanskelig nå, når mange sliter med å fylle lokalene, sier Anders Steinsland Haugan, analytiker i DNB Næringsmegling. 

TROR FLERE VIL FORSVINNE: Anders Steinsland Haugan, analytiker i DNB Næringsmegling. Foto: DNB

Finanskonsernet gjennomfører nå en coworkingundersøkelse blant de største aktørene innen kontorfellesskap. Analytikeren tror det bare er et tidsspørsmål før det er kroken på døra for flere. 

– Det er nok en stor andel som får det veldig tøft, og noen vil ikke overleve, fortsetter Haugan. 

Tomme lokaler 

DNB Næringsmegling har ikke gode tall på hvordan belegget var for coworkingaktørene før coronakrisen slo til, men det var som nevnt et problem med overetablering og lav lønnsomhet for mange. Nå har megleren spurt aktørene om hvordan belegget har utviklet seg i første kvartal sammenlignet med i samme periode i fjor. 

– De fleste sier de har 15 prosent lavere belegg enn for ett år siden, mens noen har mistet halvparten av leietagerne. Spesielt hardt går det ut over «free seating» og åpent landskap, som nesten ingen bruker under corona, sier Haugan. 

– MÅ GI RABATTER: Thomas Ramcilovic, analysesjef i DNB Næringsmegling. Foto: DNB

Analysesjefen i DNB Næringsmegling, Thomas Ramcilovic, legger til at dette ikke bare gir inntektsbortfall fra leietagerne.

– Coworkingaktørene legger ikke skjul på at de har vært igjennom et tøft år. De aller fleste vedgår at corona og tiltak har gått kraftig ut over både belegg og lønnsomhet. Det er ikke bare leieinntekter som forsvinner når leietagerne uteblir, men alt av inntekter fra kantine og andre tilleggstjenester, sier Ramcilovic.

Store rabatter 

I desperasjonen for å fylle opp lokalene blir det også gitt store prisavslag. 

– Aktørene tror leieprisen fortsatt skal ned, og har gitt og gir fortsatt store rabatter for å få inn kundene. Det er bedre for dem å få fylt plassene enn å la det stå tomt, og kanskje får de med seg aktørene på lengre sikt, sier analytiker Anders Steinsland Haugan. 

– Der aktørene har klart å signere leietagere er det i stor grad gitt rabatter, som blant annet én måneds fri leie ved 12 måneders binding, tilføyer Ramcilovic. 

– Hvem er det verst for? 

– Det er tøft for flere, men de som har muskler er bedre rustet til å tilpasse seg enn ferskere aktører, sier Haugan. 

Gårdeiere tar over 

Aktørene innen kontorfellesskap sliter ikke bare med overetablering og corona, men nå ser også DNB Næringsmegling en tendens til at flere gårdeierne vil drive kontorløsningen selv eller utvide eksisterende.

Fra før har blant annet Olav Thon Gruppen, Höegh Eiendom og KLP egne kontorfellesskap, og nå starter også OBOS en variant, kalt OBOS Nærkontor. 

– Vi ser at flere gårdeiere ønsker å ta kontrollen snarere enn at egne aktører skal drive med dette i deres lokaler. Mange gårdeiere synes det er for høy risiko og for liten oppside. Noen har også opplevd at nedsidebeskyttelsen har vært dårligere enn de trodde gjennom det siste året, sier Ramcilovic.

– En del gårdeiere skaper derfor egne flekskonsepter fordi de mener de uansett må ta mye av nedsiden med coworkingakører som partnere. Flere svarte i vår ferske investorundersøkelse at hvis de først skal drive med coworking, så skal de gjøre det selv. 

Gårdeiere med egne kontorfellesskap

  • Olav Thon Gruppen: Thon Flex
  • Höegh Eiendom: Ö
  • KLP: ROM
  • OBOS: OBOS Nærkontor
  • Selmer Eiendom: Locus
Kilde: DNB Næringsmegling

– Hvorfor vil de ta denne risikoen selv?

– Det er fordi de tror leietagernes ønske om fleksibilitet blir større. De ønsker å ta del av oppsiden og trenger ikke nødvendigvis å tjene penger fra første dag, sier Ramcilovic.

Liten andel av markedet

Selv om flere nå sliter skikkelig innen coworking og flere kan gå dukken, vil det ikke få store utslag for kontormarkedet som helhet, da det ikke utgjør en større andel enn 5 prosent. 

– Er «free seating» ferdig som konsept?

– Jeg tror det har sin plass, men det er og blir vanskeligere å fylle denne type konsepter. Faste kontorer og fleksible avtaler har vist seg lettere og vil trolig vokse mest, sier Ramcilovic. 

STARTER MED COWORKING: Åge Pettersen, kommunikasjonsdirekør i OBOS. Foto: OBOS

– Coronapandemien har gitt både arbeidsgivere og ansatte nye forventninger til hvordan arbeidshverdagen kan organiseres mer fleksibelt. Derfor ønsker vi å teste ut det vi har kalt OBOS Nærkontor. Ideen er å tilby bedrifter en hybrid som både ivaretar det beste fra hjemmekontoret og den faste kontorplassen, sier kommunikasjonsdirektør Age Pettersen om OBOS' nysatsing. 

Ordningen skal tre i kraft om få dager, og skal tilby et nettverk av desentraliserte kontorlokaler i OBOS-nabolag. 

Må mye til 

DNB Næringsmegling mener coworking i utgangspunktet er veldig lønnsomt, da man kan drive med utstrakt overbooking av plasser, men at aktørene må gjøre mer enn bare å komme tilbake til perioden før corona. 

– Aktørene var presset fra før og er avhengig av å ikke bare hente seg inn igjen, men også øke belegget ytterligere, sier Haugan i DNB Næringsmegling.