Nye EU-krav kan gjøre eiendommer verdiløse

– EU sikter mot en nullutslippbygningsmasse innen 2050. Som et ledd i dette ønsker EU en standardisering av energiklasser, hvor de 15 prosent næringsbyggene med dårligste energiklasser skal oppgraderes allerede innen 2027. Dette er et klart signal om strengere krav til eiendomsbransjen, sier Thomas Ramcilovic, analysesjef i DNB Næringsmegling.

MODERNISERINGSKRAV:  Thomas Ramcilovic, analysesjef i  DNB Næringsmegling. Foto: CF Wesenberg

Eiendomsbransjen står for en stor del av globale utslipp, og målet er en doblet renoveringstakt. Ifølge EUs forslag - i et såkalt white paper - får boligeiendommer ytterligere tre år på seg. Dette er forslag som må gjennom formaliteter og tas opp av medlemsland i EU og EØS.

– Det er viktig at både eiendomsinvestorer og -besittere skjønner hvilke miljøkrav som kan komme. Det kan bli kostbart å investere i slike bygg, og i verste fall kan byggene medføre forpliktelser fremfor verdi, sier han.

Les også

Nytt EU-direktiv vil gi renoveringsbølge av bygg

Særlig for bygg med høy ledighet, typisk beliggende i mindre attraktive områder eller med tilbudsoverskudd, vil dette være svært vanskelig.

– Strengere krav kan føre til store investeringsbehov i bygg som for en stor del står tomme. Man risikerer at leiene ikke er i nærheten av å dekke investeringene, sier Ramcilovic.

I verste fall kan byggene medføre forpliktelser fremfor verdi

Thomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling

Ledighet i eldre bygg

I et marked med med tilbudsoverskudd, som for eksempel Forus i Stavanger, øker kontorledigheten kraftig med dårligere energiklasse. 

En undersøkelse fra Forus viser at bygg med energiklasse A og B har en relativt moderat ledighet på cirka 11 prosent, bygg med C og D har i underkant av 17 prosent ledighet og bygg med klasse E og F har henholdsvis 22 prosent og 54 prosent ledighet.

– Hvem blir så taperne når kravene strammes inn?

– Vi ser et klart mønster. Leietagerne har i flere år blitt stadig mer opptatt av sentral beliggenhet og nærhet til kollektivtransport, dermed har mer perifere beliggenheter blitt tapere. Det er forskjell også på Forus hvor de beste lokalene er attraktive, det er mikrobeliggenhet og standard som avgjør, sier han.

Ser man på hele Norge, øker også kontorledigheten med energiklasse. Mens klasse A og B har ledighet på i overkant av 5 prosent, har klasse E, F og G ledighet på 8 prosent, ifølge Create Solutions.

I Oslo har en del mindre ukurante kontoreiendommer blitt konvertert til boliger på grunn av relativ lav boligbygging, men dette kan være utfordrende i en del andre markeder på grunn av god boligbygging og høyt kontortilbud.

Vil ha miljøbygg

Investorer ønsker seg miljøbygg, og det blir stadig mer tydelig at bærekraft lønner seg.

– Bærekraftskrav skiller klinten fra hveten. Grønne bygg har høyere verdi, er mer likvide, mer attraktive for leietagere og mer attraktivt å finansiere både gjennom lån og obligasjoner, sier Magnus Havikbotn Jacobsen, senioranalytiker i DNB Næringsmegling.

INVESTORER VIL HA GRØNNE BYGG: Magnus Havikbotn Jacobsen, analytiker i DNB Næringsmegling. Foto: Iván Kverme

Man ser nå betydelig mer betalingsvillighet for miljøsertifiserte bygg. Det viser blant annet en investorundersøkelse DNB Næringsmegling har gjennomført tidligere. 

– I gjennomsnitt svarer investorene at de er villige til å senke avkastningskravet med 25 basispunkter ved kjøp av et Breeam Nor Excellent-bygg kontra ett som ikke er sertifisert. Det er et uttrykk for at markedet vurderer risikoen ved å investere i miljøsertifiserte bygg som lavere. Noen svarer at de er villige til å strekke seg så mye som 50 basispunkter, sier han.

Les også

– En myte at miljø alltid koster ekstra

Leietagerne også?

Også blant leietagere ser man nå mer bærekraftfokus. I den siste kontorundersøkelsen som DNB Næringsmegling gjennomførte, svarte 70 prosent at miljøsertifisering er veldig viktig ved valg av kontorlokaler.

– Det er nå flere som legger vekt på miljøsertifisering enn på pris, det var i underkant av 65 prosent som svarte at pris var det viktigste ved valg av kontorlokaler, sier han.

I kontorundersøkelsen svarer nesten 90 prosent at bærekraftfokus er veldig viktig for å ha attraktivitet som arbeidsgiver. Like mange svarer det er viktig fordi det forventes strengere miljøkrav i fremtiden.

Samtidig uttaler investorer at leietagerne har stor grad av interesse for miljø, men er bare i noe grad villige til å ofre noe. 

– På direkte spørsmål svarer bedriftene at de er svært opptatte av miljø, mens gårdeiernes frustrasjon har vært at det ikke alltid oppleves slik i forhandlinger fordi skreddersøm prioriteres over gjenbruk. Men flere eiendomsinvestorer sier nå at de ser en positiv utvikling, sier han. 

Dyre leietagertilpasninger

DNB Næringsmegling har også sett at enkelte aktører kun gir leietagerne noen fastsatte valg og ikke blir med på å skrote relativt nytt inventar. 

– Det vil vi trolig kunne se mer av fremover, for eksempel i Oslo hvor ledigheten i sentrum forventes å være lav, sier Havikbotn Jacobsen.

I gjennomsnitt går det 8-10.000 kroner pr. kvadratmeter for tilpasning til nye leietagere, ifølge investorundersøkelsen.

Å ha fleksibilitet i lokalene er svært viktig, slik man kan endre lokalene underveis. 

– I vår kontorundersøkelse spurte vi leietagerne om hva som kunne bidra til at de reduserer krav om spesialtilpasninger. Fleksible lokaler ble da vurdert som aller viktigst, mens miljøhensyn var en klar nummer to, sier han.