– Området i Drøbak kjøpte vi i 2011, og i fjor kjøpte vi ut Backe Prosjekt som partner. Fabritius eier nå utviklingsområdet 100 prosent. Området er nå opparbeidet og vi starter bygging i fjerde kvartal i år, sier Asgeir Solheim, daglig leder i Fabritius.
Selskapet har siste tiden signert tre leieavtaler i Oslo Logistikkpark Drøbak. Fabritius har investert oppunder 600 millioner kroner i tomt og opparbeidelse av denne. Næringsparken er på 480 mål og kan bebygges med 190.000 kvadratmeter bygg.
– Vi oppfatter det som nybrottsarbeid, og vi mente å ha en god idè. Ingen ville gjettet at dette kunne bli et logistikkområde og vi hadde ingen leiekontrakter. Så det er en dyr hobby å drive eiendomsutvikling.
Fabritius har over tid kjøpt tomtearealer rundt Stor-Oslo for langsiktig utvikling – i aksen Moss– Gardermoen – Drammen.
– Vi ventet med å utvikle næringsparken i Drøbak til det ikke var store tomter igjen mellom Moss og Oslo, sier Solheim.
Næringsparken har strategisk beliggenhet for håndtering av gods langs E6, E18 og E 134 ved Oslofjordtunnelen mot Drammen og Vestfold.
Fabritius
Stor etterspørsel
I sommer har Fabritius fått de første signeringene på plass i Drøbak, med Bring, Scanfreight og 360 Logisticts, på totalt 35.000 kvadratmeter. Byggene vil stå ferdig i slutten av 2023 og er tilnærmet like.
I tillegg er det leiekontrakter på 24.000 kvadratmeter under forhandling.
– Vi bygger bygg som gir oss fleksibilitet og som flere leietagere etterspør, med høyteknologi, Breeam-sertifisering, solcellepanel på taket og store uteområder.
– Leieprisene er økende både på eksisterende bygg og nybygg. Nybygg har ligget litt bak, men vi ser en økning her også. Byggekostnadene har steget 10–15 prosent samtidig som tomteprisene er økende, sier markedssjef for nybygg, Tobias Voraa.
Han tipper at leieprisene på eksisterende bygg ligger over 1.500 kroner pr. kvadratmeter i de mest attraktive områdene nå. Leieprisene for nybygg ligger til sammenligning på 800–1.000 kroner pr. kvadratmeter for standard lagerbygg.
– Vi har også bygget på spekulasjon og fått leid det ut. KPI-ens stigning kompenserer noe for økte finanskostnader og en noe stigende yield, sier Voraa.
Rekordmye signert
Utvikling av lager og logistikk er hovedvirksomheten til Fabritius, i tillegg til noe kontoreiendom.
Fabritius har mye logistikkeiendom fra Gardermoen i nord til svenskegrensa i syd og har hatt stor vekst de siste årene. I fjor signerte Fabritius leiekontrakter på 80.000 kvadratmeter.
– Vi har aldri hatt så stort volum som nå. Årsleietakten er drøye 220 millioner nå, som ventes økt til opp mot 300 millioner i 2023 og godt over dette i 2024 basert på inngåtte avtaler.
Prosjektkostnaden på signerte prosjekter og infrastruktur er to milliarder kroner.
– Vi bygger nå for Sport Holding i Oslo Logistikkpark Gardermoen, utvidelse for Europris i Moss og nybygg for Kid/Hemtex i Sverige, i tillegg til nybyggprosjektene i Drøbak.
Stort lagerbehov
Solheim ser et sterkt marked for lager- og logistikkbygg.
– Transaksjoner viser at markedsprisene holder seg. Nå skal det også være mer høyteknologiske og energieffektive lager, og det er mange dårlige lager som blir revet eller brukt til annet.
Han viser til at det er økt netthandel og krav om rask levering.
– Med de erfarte problemene i forsyningskjedene som følge av pandemi, leveranseproblemer fra Kina, krig og usikkerhet, tror jeg store aktører vil bygge opp lager nærmere kundene.
Gjør transaksjoner
Fabritius både selger og kjøper bygg, i tillegg til å få cashflow fra utleie.
– Vi solgte i år to logistikkbygg med korte kontrakter siden det var stor etterspørsel etter slike objekter. Vi er eiendomsutviklere i sjelen, men ønsker en cashflow og struktur i bunn. Vi skal krydre hverdagen med litt salg, vi driver jo forretninger og synes det er morsomt å tjene penger, sier Solheim.
– Profilerte eiendomsinvestorer har uttalt at lager- og logistikkbygg er anleggsmidler og ikke eiendoms-assets - men det er jeg uenig i, legger han til.
I fjor kjøpte selskapet tilbake Sport Holdings bygg på Kløfta.
– Sport Holding skal flytte til ett av våre nybygg på Gardermoen, og vi opplever stor interesse blant leietagere for Kløfta-bygget.
Har partnere med
Fabritius er også inne i byutvikling, blant annet med en eierpost på 22,5 prosent i Eidos Eiendomsutvikling, som skal utvikle Fjordbyen i Lier og Drammen med 8.000 boliger og en rekke arbeidsplasser, blant annet i Drammen Helsepark. Fabritius eier også en boligtomt på drøye 30 mål i dette området.
Tidligere har selskapet blant annet eid og utviklet tomter på Ulven i Oslo, som ble solgt til OBOS.
Fabritius har partnere på flere av sine eiendomsprosjekter.
– På Ulven var det Storebrand som inviterte oss med, og i Fjordbyen-prosjektet var det Bane Nor og Lier kommune som inviterte. På Gardermoen har vi Ferd og Nordr som partnere, mens det er vi som har utviklings- og administrasjonsansvaret.
Fabritius kjøpte i fjor også Værdalsbruket med 900.000 mål skog- og fjelleiendom, et stort kalkbruk og deleie i sagbrukskonsernet InnTre.
I fjor var driftsinntektene i Fabritius cirka 950 millioner kroner og resultatet før skatt nærmere 200 millioner kroner. Dette inkluderer også 100 prosent eide entreprenør A-Bygg.
