– Loven åpner for seks måneder, men mange oppfatter det som et for stort beløp i dag. Det er mest vanlig med tre måneder. Og det mener vi også holder, dersom utleier reagerer raskt hvis leien ikke kommer inn.
Ubestemt tid
Helt avgjørende er det å få på plass en skikkelig leiekontrakt.
– Vi vil selvfølgelig anbefale vår egen, men det finnes flere gode standardkontrakter.
Et vesentlig poeng i kontrakten er leieperioden.
– Det mest vanlige er tidsbestemte avtaler, der utleier får en viss kontroll over utleieperioden. Minstetiden for tidsbestemt utleie er tre år, men bare ett år dersom utleieenheten er en del av boligen utleier bor i, for eksempel en sokkelleilighet.
Hvis avtalen er tidsubestemt, løper avtalen bare på vanlige oppsigelsesvilkår, og det kan være vanskelig for utleier å avslutte leieforholdet.
– Hvis leietager nekter å flytte, kan det da ta lang tid. Konflikten vil da måtte gå gjennom Husleietvistutvalget, og eventuelt domstolen før man får en avklaring. Og den prosessen kan ta år.
Hvis leietager nekter å flytte, kan det da ta lang tid. Konflikten vil da måtte gå gjennom Husleietvistutvalget, og eventuelt domstolen før man får en avklaring. Anders Leisner, Huseiernes Landsforbund
– Hva er en god nok grunn til å kreve leieforholdet avsluttet?
– At du trenger boligen selv, eller ønsker å selge den kan være en god grunn, men det er ikke sikkert at du får medhold likevel. Spørsmålet er hvilke grunner leier kan legge til grunn for å bli boende. Har barna nettopp begynt på en skole, uten andre ledige boliger i skolekretsen, skal det mye til for at du kan kreve at leietager flytter.
Husleietvistutvalget behandlet 1.785 tvister i 2018. Dette er en liten nedgang sammenlignet med 2017, men antallet er fortsatt høyt. Oslo-kontoret behandler flest saker, med 1.175 i fjor.
Ubetalt husleie og diskusjon rundt erstatning for skader som er oppstått under leieforholdet er blant de sakene utvalget oftest behandler. Det er nemlig ikke uvanlig at en klage fra utleier blir møtt med en motklage fra leier. I mange av sakene får den ene parten delvis medhold.
Husleietvistutvalget trekker frem en klar leiekontrakt, og en inn- og utflyttingsprotokoll som to viktige grep en utleier kan ta for å hindre fremtidig konflikt.
– I 2018 mottok Namsfogden i Oslo 3.372 begjæringer om utkastelse, med tillegg av rundt 50 hastesaker fra domstolen, sier Alexander Dey i Oslo Politidistrikt.
Mange av sakene løser seg imidlertid ved at skyldig leie blir betalt, eller at saksøkte flytter ut frivillig.
– I Oslo var det i fjor 844 saker som ikke løste seg, og hvor Namsfogden måtte gjennomføre utkastelse, sier Dey.
Klausul
I kontrakten er det også viktig å få med en såkalt utkastelsesklausul.
– Dette er en formulering i kontrakten der leietager aksepterer at leietager kan kastes ut av namsmannen dersom husleien ikke betales, sier han.
En slik utkastelsesklausul er tatt inn i de aller fleste standardkontrakter.
Leisner anbefaler på det sterkeste at utleier og leietager har en gjennomgang av boligen, der tilstanden dokumenteres før leietager flytter inn.
– Her bør man gå gjennom hele boligen, og se om det er sprekk i vasken eller riper i gulvet, eller andre forhold. Og så bør man notere ned det man er enige om. Nå er det jo lett å dokumentere tilstanden med bilder tatt med mobiltelefon, sier han.
Hensikten med dokumentasjonen er selvfølgelig å sammenligne med tilstanden når leietager flytter ut, for å avgjøre når en eventuell skade oppsto.
Fleksibilitet
– For utleier er det viktig å huske at utleie av bolig er ytelse mot ytelse, det er ikke et lån. En utleier kan ikke plutselig låse seg inn i leiligheten for å sjekke noe. Leietagerens privatliv må respekteres, sier Anders Leisner.
– Det er viktig at begge parter setter seg inn i utleiereglene, men at de også prøver å være fleksible.
Samtidig bør utleier passe nøye på at leien kommer inn når den skal.
– Og gjør den ikke det, bør man raskt sende et varsel om utkastelse. Som oftest blir leien da betalt, og gjør den ikke det har man startet prosessen tidlig, slik at man ikke risikerer å tape så mye.
Flere sammen
– Hvis man leier ut til et kollektiv, bør man da ha en felles kontrakt med alle som bor der, eller bør man ha kontrakt med hver enkelt av leietagerne?
– Begge deler er mulig, og har fordeler og ulemper. Ulempen ved å ha en felleskontrakt kan være at folk flytter ut og inn, slik at man plutselig faktisk ikke har en kontrakt med dem som bor der. Men fordelen med en felleskontrakt er at alle er solidarisk ansvarlige for betaling av leien.
Velger man å inngå enkeltkontrakter, der man leier ut ett og ett rom, kan det kanskje bli vanskelig å få inn nye leietagere.
– I mange tilfeller er det mest fornuftig med en felleskontrakt der eventuelle nye leietagere må godkjennes av utleier, før det inngås en ny avtale.
Veggedyr og skjeggkre
– Er 2019s store plageånd, skjeggkre, et hyppig diskusjonstema i leieforhold?
– Nei, det har jeg ikke vært borte i ennå. Men veggedyr er et problem i en del leiegårder i Oslo, ettersom de sprer seg og kan være vanskelige å bli kvitt. Men jeg tror det er et større problem i leiegårder enn i enkeltleiligheter. Vi får noen henvendelser om skjeggkre generelt, men jeg tror ikke problemet er like stort som det kan virke som i media.
– På samme måte er det også viktig å huske på at det i 90 prosent av utleieforholdene ikke oppstår problemer, sier Anders Leisner.
