HAMBURGSUND-IDYLL: 60 kvadratmeter boareal pluss gjestehus på Hamburgö omgitt av 1,4 mål naturtomt, gode solforhold og to minutter å gå til badested. Pris: 4.995.000 svenske kroner. Foto: Askengren Fastighetsmäklare.

Nordmenn forsyner seg grovt av dyre, svenske hytter

Nordmenn kjøper nesten alt på øverste hyttehylle i «harryland».

(Denne artikkelen ble publisert 3. juni 2019)

Om den norske kronen er svak, er den svenske kronen enda svakere.

Etter å ha svekket seg kraftig mot de fleste valutaer i 2019, koster én svensk krone nå ikke mer enn 91 norske øre, omtrent som i fjor høst. Ellers må vi rundt fire år tilbake i tid for å finne en svakere svenskekrone mot den norske.

– Jeg tror en del nordmenn ser på dette nå. I et relativt perspektiv har det blitt mer attraktivt å feriere i Sverige og investere i ferieboliger der. Folk føler at de får mer for pengene, sier valutastrateg Magne Østnor i DNB Markets.

- Rart med så svak svenskekrone

2019 har vært et annus horribilis for svenskekronen.

Mot dollar har den svenske kronen ikke vært svakere på 17 år, mens den mot euro ikke har vært svakere siden finanskrisen.

Selv mot en relativt svak norsk krone har svenskekronen svekket seg kraftig i år.

Tospann

- Den svake svenske kronen handler om at forventningene til Riksbanken har svunnet hen. I Sverige diskuteres det høyt om Riksbankens fokus på svak krone har vært det rette, og kritikken mot sentralbanken er definitivt i ferd med å tilta, sier valutastrateg Magne Østnor i DNB Markets.

Han erkjenner at norske og svenske kroner i valutamarkedet blir sett på som et tospann, som ikke er helt uavhengige av hverandre.

- Risikoviljen har holdt antatt risikosensitive valutaer svake, også i fremvoksende økonomier, og dette har selvfølgelig eskalert i mai, fortsetter Østnor.

Forundring

Er det grunn til å tro at svenskekronen vil holde seg svak?

- Vi har et bilde hvor veksttakten i svensk økonomi er i ferd med å dempes, men fortsatt slik at kapasitetsutnyttelsen er svakt stigende. Ledigheten vil fortsette litt ned, noe som betyr at økonomien har en fart nær det normale, svarer valutastrategen.

- Når Sverige samtidig har en valuta nær rekordsvake nivåer, synes vi - og mange med oss - at det er litt rart. Så det er nok andre faktorer, og da mest geopolitiske, som bidrar til å holde svenskekronen så svak, legger Østnor til.

Hvor stor rolle tror du valutakursendringer spiller for nordmenns ferieplanlegging?

- Valutakursendringer får folk til å føle de får mer for pengene, og derfor er nok nordmenn mer tilbøyelige til å dra til Sverige slik det ser ut i dag. Men valutakursendringer er én ting. Du må også tenke på prisnivået. At en valuta har gått to prosent siden du sist så på den, bør ikke være utslagsgivende, sier DNB Markets-strategen.

Mens dansker og tyskere har vært på vikende front, har antallet nordmenn med hytte i Sverige tikket jevnt oppover også de seneste årene.

Tall fra Statistiska Centralbyrån viser at ytterligere 250 hytter fikk norske eiere i fjor, og ved utgangen av 2018 eide nordmenn 12.133 hytter i Sverige. Samtidig eide dansker 10.465 og tyskere 10.028 hytter i vårt naboland i øst.

Norsk dominans

Og trenden med flere norske hytteeiere i Sverige fortsetter i år, skal vi tro partner og leder for Svensk Fastighetsförmedling i Strømstad, Leif Fourong.

– Svenskene er nokså forsiktige i disse tider, men nordmenn er mer på. Vi merker at det er ti prosents forskjell på svenske og norske kroner. Hoveddelen av våre kunder er norske, og vi har norske kjøpere på nesten alle de dyreste hyttene vi selger, sier Fourong.

NORSK DOMINANS: Leder Leif Fourong for Svensk Fastighetsförmedling i Strømstad selger de fleste dyre hytter til nordmenn. Foto: Svensk Fastighetsförmedling

Kontoret han styrer har hittil i år solgt nærmere 20 hytter i Strømstad og Tanum, to av de fire mest populære svenske kommunene for norske hyttekjøpere.

Den dyreste gikk for 15 millioner svenske kroner.

– Vi opplever ganske bra etterspørsel på de dyre eiendommene, og da altså først og fremst fra nordmenn. Faktisk ser vi prisoppgang for hytter i Strømstad og Tanum i år, sier Fourong.

Prisnivået beskriver han som ganske likt Hvaler på norsk side av grensen.

– Men så er det litt billigere å leve her i Sverige, da, skyter meglersjefen inn.

15 mill. i Fjällbacka

Eiendomsmegler Johan Siborne hos Askengren Fastighetsmäklare merker også norsk trykk på sine hyttevisninger.

– Jeg vil ikke si vi har norske kjøpere på alle dyrere fritidshus, men absolutt en del av dem. For rundt to uker siden solgte jeg eksempelvis en eiendom utenfor Grebbestad for 23 millioner svenske kroner til en tysker, sier han.

Askengrens Grebbestad-kontor har nå 27 fritidshus til salgs, og prisene spenner fra 950.000 for 50 kvadratmeter innlandshytte med 1,3 mål tomt til 15 millioner svenske kroner for en eiendom med 6,6 mål tomt og strandlinje 5-10 minutters båttur fra Fjällbacka.

– Vi har solgt rundt 50 hytter i Tanum kommune hittil i år og føler aktiviteten i markedet er omtrent som den pleier, sier han.

Valuta en del av gevinsten

Eier du hytte i Sverige, skal denne i norsk skattemelding behandles som om den hadde ligget i Norge.

Skatt av formue skal beregnes av en fastsatt formuesverdi.

Leie eller bruk?

Skatt av inntekt skal beregnes enten du i hovedsak leier ut hytta (regnskapsbehandling) eller i hovedsak bruker den selv (fritaksbehandling).

Ved regnskapsbehandling betaler du for 2019 22 prosent skatt av leieinntektene etter at kostnader er trukket fra.

Ved fritaksbehandling betaler du skatt av leieinntekter som overstiger 10.000 kroner. 85 prosent av leieinntektene utover 10.000 kroner regnes som skattepliktig inntekt, og skatten utgjør 22 prosent av dette.

Merk at skatten du betaler på utleieinntekt i Sverige kan kreves fradratt i norsk skatt på utleieinntekten. I så fall leverer du skjemaet RF-1147 som vedlegg til norsk skattemelding, samt dokumentasjon på skatt betalt i Sverige.

Eid i fem år?

Om salgsgevinst er skattefri i Norge, avhenger av om hytta er eid i mer enn fem år og du har brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene før salget. Hvis ikke, er gevinsten skattepliktig til Norge.

I tillegg vil Sverige beskatte gevinsten i Sverige etter svenske internregler.

For å unngå dobbeltbeskatning, legg skjema RF-1147 ved norsk skattemelding. Dokumentert betalt skatt i Sverige kan kreves fradratt i norsk skatt på gevinsten.

Husk valutaen

Vær oppmerksom på at også valutakursendringen mellom norske og svenske kroner i eiertiden vil være en del av skattepliktig gevinst/fradragsberettiget tap.

Har norske kroner styrket seg mot svenske, slik det stort sett har vært de 3-4 siste årene, får du et valutatap. Motsatt får du en valutagevinst hvis norske kroner har svekket seg.

La oss si du kjøpte hytta for to millioner svenske kroner i 2002. I 2019 selger du (for enkelhets skyld) for samme sum. Men i mellomtiden har den norske kronen svekket seg mot den svenske.

Kursen på en svenskekrone har i eiertiden gått fra 80 til 90 norske øre - rundt regnet.

- Du ga altså 1,6 millioner norske kroner da, og får 1,8 millioner nå. De 200.000 er egentlig valutagevinst, men behandles her som det underliggende objektet, altså som gevinst ved salg av eiendom, sier fagsjef Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen.

- Har du bare leid ut hytta, er gevinsten skattepliktig. Har du brukt hytta selv, er gevinsten skattefri, fortsetter han.

Motsatt hadde et tap vært fradragsberettiget ved utleie og ikke fradragsberettiget ved egen bruk.

Stabil oppgang

Tall fra Statistiska Centralbyrån viser at hytter i Sverige - med et par unntak - har steget i pris hvert år siden tidlig 90-tall. Det mest sannsynlige er derfor at du selger med gevinst.

- Og en del av dette vil reelt sett være valutagevinst, avslutter Lothe.

– Utbudet har stupt

Fourong i Svensk Fastighetsförmedling opplever færre, men bedre norske kjøpere.

– For seks år siden var kjøperne 25-40 år, mens de nå er mer fra 50 år og oppover - med penger på bok, sier han.

Meglersjefen peker også på et lite utbud av hytter, og forklarer dette med at svenske myndigheter i sommeren 2016 innførte krav om minimumsavdrag på boliglån.

Fra 1. mars i fjor ble dette strammet inn til at svenskene må betale ned minst én prosent av gjelden i året om boliglånet overstiger 4,5 ganger bruttoinntekten. Dette er fortsatt ganske lite, men effekten har vært merkbar.

– Folk har ikke råd til å flytte fordi de ikke kan ta opp samme gjeld som da de kjøpte. Siden de første regelendringene ble innført, har utbudet av hytter falt 70 prosent i vår region, mens etterspørselen er ned kanskje 30 prosent, sier Fourong.

– Samtidig må mange selge for å kjøpe nytt, og summen er at alt tar lenger tid enn tidligere, føyer han til.

Færre vil leie

Hytteutleieren Novasol rennes ikke ned av norske kunder inn mot sommerferien, til tross for den relativt svake svenskekronen.

PÅ GJERDET: Færre nordmenn vil leie hytte av Novasol i Sverige. Norge-sjef Pia Buen tror flere nøler med å bestille sommerferie i år. Foto: Novasol

– Per i dag er rundt fire prosent av alle våre bookinger fra norske gjester til Sverige, noe som er en nedgang sammenlignet med i fjor, sier Norge-sjef Pia Buen.

Hun drar frem en undersøkelse Finn.no gjorde i mars. Ifølge denne hadde 75 prosent av et representativt utvalg nordmenn da ennå ikke bestilt sommerferie.

– Det kan derfor synes som at folk sitter på gjerdet og venter, sier Buen.

Novasol har drøyt 3.000 ferieboliger til utleie i Sverige i år, og merker til tross for sviktende nordmenn åtte prosent høyere etterspørsel i det svenske markedet enn på samme tid i fjor.

– Veksten er spesielt drevet av det viktige tyske markedet med 10 prosent, det danske med 12 prosent og Nederland med 15 prosent etterspørselsøkning, sier Novasols Norge-sjef. Som i kjøpsmarkedet sverger nordmenn først og fremst til Bohuslän, som tar 20 prosent av bookingene. Västra Götaland og Värmland tar henholdsvis 14 og 11 prosent.

FJÄLLBACKA-PERLE: 95 kvadratmeter boareal omgitt av 6,6 mål tomt med strandlinje og egen badestrand, sjøbod, båtplass og diverse uthus. Pris: 15 millioner svenske kroner. (1 / 6)

Daglig leder

RH Raadgiverhuset Rekruttering • Statsbygd i Trøndelag

Les også