SØRG FOR Å SIKRE IDYLLEN: Når hytta skal overføres til neste generasjon. Den gylne regelen er å starte planleggingen i god tid. Foto: Magnus Rørvik Skjølberg.

Arvebråket om hytta - slik styrer du unna

Arv kan ødelegge hytteidyllen. Det er mange feller å gå i.

(Denne artikkelen ble publisert 15. juli 2019)

Sommerferien er tid for familie og hyttekos. Samtidig kan den være tid for å ta praten mange foreldre kvier seg for og utsetter i det lengste.

Praten om generasjonsskiftet. Hvem skal arve hytta?

– Det er gjerne på denne tiden av året folk tenker på hytta og attpåtil har familien samlet der, sier advokat Trond Olsen i Skattebetalerforeningen.

Han er foreningens fremste ekspert på arv og generasjonsskifter, og har holdt utallige kurs om temaet.

Start planlegging i god tid

Arvingene kan selge hytta og dele pengene, men en hytte kan ha høy affeksjonsverdi og mange foreldre vil sikre at den blir værende i familien.

SSB kunne faktisk nylig fortelle at fire av ti hytter i strandsonen overtas av noen i familien. For fjellhytter er andelen én av fire.

– En del vil overføre fordi vedlikeholdet blir krevende. Andre er ikke så mye på hytta lenger, og har barn som vil bruke den mer. Da kan det være like greit å overføre, sier Olsen.

En undersøkelse Ipsos MMI har gjort for DNB viser at hver fjerde nordmann har opplevd varig konflikt i familien som følge av arveoppgjøret.

– For å hindre konflikter, er det en gyllen regel å starte planleggingen i god tid. Tenk på hva som skal skje med hytta, vær åpne og snakk om det. Det er ikke sikkert at barna tenker det samme som foreldrene, sier advokaten.

Ny arvelov på 1, 2, 3

Du kan fritt testamentere hytta til ett av barna.

Stortinget vedtok ny arvelov i mai i år, men når den trer i kraft er fortsatt uklart.

– Reglene er fastsatt, men loven vil trolig ikke få virkning før i 2021. Det er likevel all grunn til å gjøre seg kjent med den nå, sier advokat Trond Olsen i Skattebetalerforeningen.

Høyere pliktdel

Pliktdelsarven til livsarvinger på 2/3 videreføres, men begrensningen på én million kroner per arving økes til 15 G (1 G er 99.858 kroner). Videre vil minstearven justeres årlig etterhvert som G stiger.

I 2019-termer skal dermed barna ha pliktdelsarv på nærmere 1,5 millioner kroner hver.

Fritt hyttevalg

Ny lov sier også at du, i motsetning til før, skal kunne testamentere bort bestemte eiendeler, også om disse er verdt mer enn arvingens andel av arven (pliktdelsarven).

– Dette er en betydelig forenkling av pliktdelsreglene. Arvelater kan bestemme i testament at en livsarving skal få pliktdelen i kontanter, og står også fritt til å testamentere hytta til ett av sine barn, mot at det overskytende betales inn til boet, sier Olsen.

En slik testasjon må i dag ligge innenfor det arvingen hadde rett til som arv etter loven og testamentet.

– En overgangsperiode der gamle regler gjelder vil løpe i ett år etter ikrafttredelse. Bruk dette året til å tilpasse deg, og sjekk at testamentet er i tråd med de nye reglene, tipser Olsen.

Avkortning

I dag kan arvelater ensidig bestemme om en gave skal avkortes i livsarvingens arv.

Ifølge ny lov skal en «ytelse av økonomisk verdi» fra arvelater til livsarving avkortes i arv hvis dette var satt som en betingelse for ytelsen.

– Arvelaters gavehensikt trenger ikke lenger å sannsynliggjøres. Den nye loven vil også få en påminnelse om at avkortning i arv bør være skriftlig, og meddelt de andre arvingene, sier advokaten.

Bruk verdi når gaven gis

Hans oppfatning er at antallet alvorlige, hytterelaterte arvekonflikter ikke er veldig høyt.

– Men det som ofte blir en utfordring, er når noen har fått hytta som forskudd på arv. En hytte kan stige mye i verdi fra gavetidspunkt til foreldrenes død, og da blir det veldig viktig hvilken verdi som ligger til grunn, sier advokaten.

Arvelovens hovedregel er at verdien da forskuddet ble gitt skal legges til grunn, hvis dette ikke er åpenbart urimelig.

– Å bruke verdien på gavetidspunktet er også det enkleste. Gjør du endringer på hytta, tar du riktignok en risiko for prisfall. Men får du verdistigning, blir det på dødstidspunktet vanskelig å vite hvor mye av denne som skyldes markedet og hvor mye som skyldes oppgraderingen, forklarer Olsen.

Offisiell prisstatistikk for sjø- og fjellhytter viser at de fleste kan regne med verdistigning. I løpet av de ti siste årene er 2013 det eneste med prisfall både ved sjøen og til fjells.

Skriv et gavebrev

Advokat Olsen anbefaler at foreldrene nedfeller sine ønsker for overføring av hytta i et gavebrev.

Slike ønsker kan være avtaler om bruksrett, særeie ved evt. skilsmisser, vederlag til foreldre eller søsken, og – særlig viktig – om gaven skal avkortes i senere arv.

– Det er også viktig å skrive en avtale for gavesalget i form av en enkel kjøpekontrakt, fordi et gavesalg ofte også er aktuelt for å kunne gi øvrige barn et tilsvarende kronebeløp i gave, sier advokaten.

– Hvis den som kjøper hytta låner deler av kjøpesummen av foreldrene, sørg for å utstede et gjeldsbrev. For kjøpende arving er dette en mulighet til å betale ned hytta over tid, mens det for foreldrene er en mulighet til å gi forskudd på arv til øvrige barn. Foreldrene kan også ønske å sikre seg salgssummen hvis økonomien endrer seg, fortsetter han.

Artikkelen fortsetter under bildet.

KLARE RÅD FRA EKSPERTEN: Hytta kan stige mye i verdi fra gavetidspunkt til foreldrenes død. Bruk verdi på gavetidspunkt, anbefaler advokat Trond Olsen i Skattebetalerforeningen. Foto: Bo Mathisen.

Tinglys med én gang

Et annet klart råd er at overføringer av eiendommer som forskudd på arv tinglyses.

– Noen velger å utsette tinglysingen til foreldrenes dødsfall for å spare dokumentavgift (på arveforskuddet). Konsekvensen er at barn ikke får solgt uten at foreldrene (som fortsatt er formelle eiere) skriver under på skjøtet. De får ikke tatt opp lån uten samtykke fra foreldrene, og er heller ikke beskyttet mot foreldrenes kreditorer, advarer Olsen.

Han anbefaler tinglysing ved gavetidspunkt, spesielt når det er flere arvinger.

– Oppgraderinger underveis kan som sagt bidra til å løfte hytta mye i verdi frem til dødstidspunkt. Siden markedsverdi på tinglysingstidspunktet legges til grunn, blir det ikke så mye å spare likevel, sier advokaten.

Ikke gå i bruksrett-fellen

Foreldre vil ofte sikre seg en bruksrett ved overføring av hytte. Vær da klar over én ting.

– Bruksretten reduserer barnas inngangsverdi. Det er uheldig skattemessig hvis arvingene senere selger, og ikke selv oppfyller kravene til eier- og botid, sier advokat Trond Olsen i Skattebetalerforeningen.

Stor skattesmell

Gevinst ved salg av fritidseiendom er skattefri når eieren har eid den i mer enn fem år og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene før salget.

Er foreldrenes hytte verdt fire millioner og bruksretten én million, gir det kun tre millioner kroner i inngangsverdi.

– Selger barna senere for fire millioner, uten selv å oppfylle eier- og botid, blir skattepliktig gevinst altså én million kroner. Det gir en skatt på 220.000 kroner i 2019, sier Olsen.

– Skulle arveavgiften bli gjeninnført, kan det dessuten bli spørsmål om eiendommen virkelig har gått over til neste generasjon tidligere, hvis bruksretten er for omfattende, legger han til.

Skattepliktig salg

Merk også at salg av arvet fritidseiendom er skattepliktig for arvingene, men det er et viktig unntak fra hovedregelen om skattemessig kontinuitet, siden inngangsverdi kan settes til markedsverdi på gave- eller dødstidspunktet.

Vilkåret er at giver eller arvelater på det tidspunktet kunne ha solgt skattefritt.

– Salg kort tid etter dødsfallet vil grunnet salgsomkostninger gi fradragsberettiget tap. Det er derfor ingen grunn til å overføre hytta til neste generasjon hvis barna ikke har planer om, eller er usikre på om de ønsker, å beholde den, understreker advokaten.

Skaff forhåndssamtykke

Hittil har forutsetningen vært at foreldrene gjør sine disposisjoner i levende live, mens de kan fordele verdiene fritt. De fleste velger ifølge Olsen da også å gjøre det slik.

– Men venter du til arveoppgjøret, er det testamentet som gjelder. Livsarvingene skal arve 2/3 som såkalt pliktdelsarv, som kan begrenses til én million kroner hver. I utgangspunktet kan du ikke disponere over verdier innenfor pliktdelsarven, og ikke bestemme at ett av barna skal ha hytta, understreker han.

Ønsker foreldrene likevel at det ene av barna skal arve hytta, men pliktdelsreglene står i veien, kan de sikre seg ved å innhente forhåndssamtykke fra alle barna på dette.

– Du bryter pliktdelsreglene, men det kan du gjøre med et forhåndssamtykke. Foreldre som gifter seg på nytt må også huske på at de må skifte med særkullsbarn uten et slikt samtykke, minner Olsen om.

Unngå «innlåsingseffekten»

Samtidig er det dessverre ikke uvanlig at foreldre i levende live mister evnen til å fordele verdiene slik de vil. De havner på sykehjem, og får oppnevnt verge.

– I en slik situasjon vil arvingene ikke kunne overta hytta som forskudd på arv, eller selge og dele ut midlene uten samtykke fra fylkesmannen. Istedenfor å overføre til barna, kan foreldrene skrive en fremtidsfullmakt. Ifølge en slik fullmakt kan for eksempel hytta selges og midlene deles ut som arveforskudd, hvis foreldrene ikke lenger er i stand til å ivareta egne interesser, forklarer advokaten.

Dermed avverges den uønskede «innlåsingseffekten».

– Ettersom foreldrene beholder hytta selv, er det heller ingen bruksrett som reduserer barnas inngangsverdi, sier Olsen.

Sjøhytter: Barna kan prises ut

Sterk prisvekst kan fremskynde et generasjonsskifte.

Byggeforbudet i strandsonen holder tilbudet av sjøhytter nokså konstant. Det samme gjelder ikke etterspørselen, og prisene har steget i ni av de siste ti årene.

– Sterk prisvekst på sjøhytter medfører ofte et salg ut av familien, enten av foreldrene for å hindre konflikter mellom barna, eller at barna ikke har mulighet til å løse hverandre ut ved deling av arven, sier advokat Trond Olsen i Skattebetalerforeningen.

Å løse hverandre ut blir neppe lettere for barna med årene, og ifølge advokaten kan den sterke prisveksten være en grunn til å iverksette et generasjonsskifte.

– Dette gjelder særlig hvis foreldrene vil at et av barna skal overta til dagens verdi. Likedeling kan da bli utfordrende, men det er vanlig å avtale at medarvinger skal ha rett til en andel av gevinsten ved salg ut av familien senere. En slik avtale kan tas med i et gavebrev, utdyper Olsen.

– Noen vil også sikre seg mot evt. gjeninnføring av arveavgiften, fortsetter han.

Sameie og exit

Arver barna hytta sammen, er de sameiere. I utgangspunktet gjelder da sameieloven, men denne kan settes til side av en sameieavtale barna fritt kan enes om.

– Mange ønsker sterkt å beholde hytta i familien. Sameie er et alternativ, men utfordringen blir å lage en avtale som gir gode systemer for vedlikehold, bruk, påkostninger, dugnader - og ikke minst exit-muligheter og salg om uenighet oppstår, sier advokaten.

Dette kan løses med verdivurderinger. Er forholdene litt betente, kan hver arving hente inn sin verdivurdering, og verdien settes til gjennomsnittet.

Den som vil og har råd til å beholde hytta, betaler ut de andre med grunnlag i denne verdien.

I ytterste konsekvens kan den som vil ut kreve tvangsoppløsning av sameiet og salg av hytta. Øvrige sameiere har da rett til å tre inn på høyeste utenforstående bud.

– Vi ser eksempler på at noen får det til, men det er ikke mange som velger sameier, sier Olsen.


Daglig leder

RH Raadgiverhuset Rekruttering • Statsbygd i Trøndelag

Les også