Grunneiere tapte i Høyesterett: Får ikke øke festeavgiften

Høyesterett mener at grunneieren i Øvre Ullern terrasse må finne seg i en avkastning på 0,6 prosent. Nå havner saken trolig i Menneskerettsdomstolen.

INGEN ØKNING: Leilighetene i Øvre Ullern Terrasse i Oslo får beholde dagens nivå på festeavgiften.  FOTO: Eivind Yggeseth
Personlig økonomi

(Denne saken ble publisert 27. juni 2019) 

Boligkomplekset Øvre Ullern terrasse i Oslo består av 54 store leiligheter, de fleste med en antatt markedsverdi på mellom 11 og 13 millioner kroner. I dag betaler hver av leilighetseierne en festeavgift på 12.000 kroner i året til grunneieren.

Det mener grunneieren er altfor lite, og har siden 2004 kjempet for å kunne øke denne. Tilsammen er saken blitt behandlet i retten ikke mindre enn fem ganger tidligere i ulike instanser.

Denne uken sa Høyesterett – for andre gang – nei til en økning.

Øvre Ullern terrasse

På Øvre Ullern terrasse i Oslo er det tre tomter og totalt seks bygg med til sammen 54 store terrasseleiligheter. Ved inngåelse av festekontrakter med kjøperne av leilighetene var festetiden satt til 50 år, med utløp i desember 2006. Ifølge kontrakten hadde bortfester ved utløp av festetiden valget mellom å forlenge festeforholdet for nye 50 år, eller å la festeren innløse tomten til full markedspris. Ved inngåelse av festekontrakten var festeavgiften på 4 prosent av eiendommens takstverdi, som var normen på det tidspunktet.

Underveis har festeavgiften vært oppregulert hvert femte år, først med engros-prisindeksen og senere med konsumprisindeksen. I samme periode har imidlertid tomteprisene og eiendomsprisene steget langt mer enn konsumprisindeksen.

Tomten utgjør en bratt skråning ned mot Mærradalen. Bygningen var et pionerprosjekt hvor husene ble tilpasset terrenget med en leilighet i hver etasje. Den samlede tomten er på 20.688 kvadratmeter.

I 2016 gikk grunneieren Cecilie Nustad til sak mot festerne. Nustad gikk bort under saksforberedelsene, og eiendommen er testamentert bort til stiftelsen Karibu. Medsaksøker er Mallin eiendom, som er overtatt av Nustads barn. Dette selskapet forvalter festekontraktene.

 

– Lettelse

– Dette er en lettelse for mine klienter, som har måttet gå gjennom denne saken i tre instanser i denne runden, sier Anders Ryssdal i Glittertind.

LETTELSE: - Det er en lettelse for mine klienter, sier Anders Ryssdal i Glittertind. FOTO: Silje Sundt Kvadsheim

– Vi mener dette er et gledelig resultat, dommen er god og fyldig, og vi er tilkjent saksomkostninger for alle tre instanser, påpeker han.

Carina Borchgrevink Næss, advokat i Føyen Torkildsen, representerer stiftelsen Karibu, som er bortfester. Hun argumenterte i retten med at en såkalt sikkerhetsventil i tomtefesteloven måtte komme til anvendelse, for å sikre grunneieren en avkastning som ikke er i strid med eiendomsretten. Det sa altså Høyesterett nei til i dommen.

– Vi mener at Høyesteretts økonomiske resonnement er uholdbart, og at Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) er tolket feil, sier hun.

Grunneierne har tidligere indikert at de vil vurdere å sende saken til Menneskerettsdomstolen i Strasbourg (EMD) ved et tap i Høyesterett. Det står fortsatt ved lag.

– Det er ikke usannsynlig at saken vil bli klaget inn for EMD, sier Borchgrevink Næss.

Lindheim-saken

Norge har én gang tidligere vært klaget inn for EMD med en tomtefestesak, og da led den norske stat et knusende nederlag. Domstolen slo da fast at det ikke var en «fair balance» mellom markedsverdien av tomten og den årlige festeavgiften som festerne måtte betale. Dette ble oppfattet som en krenkelse av grunneierens eiendomsvern. Øvre Ullern-saken var et sentralt element også i den saken. I 2007 behandlet nemlig Høyesterett tre saker om tomtefeste på samme dag. I alle sakene tapte bortfester.

En av bortfesterne, grunneieren Berit Lindheim fra den såkalte Rollag-saken, valgte da å ta saken videre til EMD. Fem andre grunneiere ble med Lindheim, men ikke grunneieren i Øvre Ullern terrasse. Likevel er det premissene i Øvre Ullern-dommen det refereres til i EMK-dommen.

TIL EMD? Advokat Carina O. Borchgrevink Næss i Føyen Thorkildsen representerer grunneieren. FOTO: Iván Kverme

Fikk ikke løfte

Nederlaget i EMK medførte en lovendring som hadde til hensikt å skape en riktigere balanse mellom markedsverdi av tomten og den årlige festeavgiften som festerne måtte betale.

Fra 2015 ble det med den nye loven mulig å heve festeavgiften til 2 prosent av tomteverdien ved festetidens utløp gjennom et engangsløft. Men grunneieren i Øvre Ullern terrasse fikk ikke mulighet til å gjennomføre et slikt engangsløft, ettersom det såkalte 9.000-kronerstaket i tomtefesteloven, som ble opprettholdt også etter lovendringen, satte en stopper.

Taket innebærer at maksimalgrensen for en festeavgift, uavhengig av om det ligger i tettbygde eller landlige strøk, er på 9.000 kroner pr. dekar, justert etter konsumprisindeksen fra 1. januar 2002.

For 2019 innebærer det et tak på 12.669 kroner pr. mål.

Ventil

Gjennom denne lovendringen ble det også innført en sikkerhets­ventil: Festeavgiften kan økes utover maksimalbeløpet dersom dette er «naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren har etter Den europeiske menneskerettighets­konvensjonen fyrste tilleggs­protokoll artikkel 1».

Men det sa altså Høyesterett nei til i denne saken. I dommen påpekes det at festeavgiften i denne saken utgjør rundt 0,6 prosent av tomtens verdi pr. år. I Lindheim-dommen, som Norge ble dømt i EMD for, var festeavgiftene mindre enn 0,25 prosent av tomtens verdi pr. år.

– Hvis denne saken kommer til EMD, vil Norge bli dømt på nytt, sa hun under sin replikk i Høyesterett.

Tomtefesteloven

Den første loven om tomtefeste ble gitt i 1975. Gjeldende lov ble vedtatt i 1996, men ikke innført før i 2002. Senere er det imidlertid vedtatt flere lovendringer.

2004: Stortinget vedtar en rett for festere til å kreve forlengelse av festetiden «på samme vilkår som før», men at kontrakter inngått før 1983 (da prisregulering ble opphevet) kan få mulighet til én oppregulering. Her heter det også at fester kan kreve innløsning til 40 prosent av tomtens verdi. Mange bortfestere reagerer på de nye reglene.

2007: Høyesterett behandlet, på samme dag, to saker knyttet til regulering av festeavgift. I begge sakene tapte bortfester, som ønsket å heve festeavgiften. Øvre Ullern Terrasse var én av disse sakene. I den andre saken er Berit Lindheim en av seks bortfestere.

2012: Lindheim-saken behandles i menneskerettsdomstolen i Strasbourg. Dommen slår fast at Tomtefesteloven er i strid med vernet av eiendomsrett, og ikke oppfyller kravet til rimelig økonomisk balanse i forholdet mellom grunneier og fester.

2015: Tomtefesteloven endres etter Lindheim-dommen. Endringene innebærer at selv om festekontrakter ellers forlenges på samme vilkår, skal grunneieren ha rett til et engangsløft ved fornyelse av festekontrakten, opp til 2 prosent av råtomtverdien. Maksgrensen på 9.000 kroner pr. dekar justert etter KPI fra 1. januar 2002 er beholdt. En ny bestemmelse er imidlertid tilført: Festeavgiften kan økes ut over maksimalbeløpet dersom dette er «naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren har etter De europeiske menneskerettighetskonvensjonen fyrste tilleggsprotokoll artikkel 1».

2018/2019: I to ulike saker, henholdsvis på Nordberg og på Grefsen i Oslo, har Oslo tingrett satt 9.000-kronerstaket til side. I sitt skjønn av fastsetting av ny festeavgift har tingretten basert seg på en avkastning på henholdsvis 0,4 prosent og 0,44 prosent av råtomtverdien. I andre saker er taket ikke satt til side.