Gamle festeavtaler kan være gull verdt

– Det er mulig å gjøre et kupp, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag om innløsning av festetomter. 

BILLIG IDYLL? Enkelte festetomter i sjønære strøk kan innløses til lav pris.  Foto: Kaare Martin Granerud
Personlig økonomi

Diskusjonene har gått høylytt i norske rettssaler de seneste årene om festetomter og festeavgifter. Veldig ofte er det grunneier som ønsker å øke festeavgiften, mens festeren nekter. 

I svært mange av tilfeller er dommerne enige med festerne, viser dommer Finansavisen har gjennomgått. 

Slipper avgiftshopp

På Rognstranda i Bamble kranglet 14 hytteeiere med grunneieren. I festekontraktene, som er fra 1950- og 1960-årene, heter det at grunnleien kan kreves regulert «endringer i gjeldsbrevrenten i distriktets forretningsbanker eller i eiendommens verdi». I 2003 satte grunneieren opp festeavgiften, gjennom et engangsløft som loven da åpnet for. Men da grunneieren på nytt ønsket å sette opp festeavgiften på bakgrunn av tomteverdien i 2013 fikk han nei. Festekontrakter inngått før 1983 kunne nemlig bare justeres én gang på bakgrunn av tomteverdien, deretter bare etter konsumprisindeksen, slo Agder lagmannsrett fast i vinter.

I Rollag kommune i Buskerud ønsket grunneiere å heve festeavgiften basert på tomteverdien gjennom et engangsløft, til tross for at den festekontrakten slo fast: «Festeavgiften indeksreguleres hvert tiende år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den forløpne tidsperiode».

Dommerne i Borgarting lagmannsrett sa nei, og hytteierne fikk beholde sin lave festeavgift.

 

Og er festeavgiften lav og festekontrakten evigvarende kan festeren sitte på en kontrakt som er gull verdt, ettersom innløsningssummen skal være på 25 ganger gjeldende festeavgift. 

Festeren kan kreve innløsning av tomten når den avtalte festetiden er ute, eller når det har gått 30 år av festetiden. Deretter kan den som fester tomt til hytte kreve innløsning hvert tiende år. 

Dersom innløsing skjer når festetiden er ute eller dersom det er mindre enn ti år igjen av festetiden, kan bortfester kreve at den oppjusterte avgiften legges til grunn. For tidsbegrensede avtaler kan bortfester alternativt velge å kreve 40 prosent av tomteverdien som innløsningssum.

Lite formalisert

Henrik Tangen, daglig leder i Krogsveens avdeling i Bamble, selger mange fritidseiendommer på festetomt i skjærgården. 

GUNSTIG: - En avtale som sier lite er ofte gunstig for fester, sier Henrik Tangen ved Krogsveen Bamble. Foto: Eivind Yggeseth

– Mange av disse festeavtalene er gamle, og på den tiden var det ikke så stor rift om disse holmene og skjærene. Fester hadde gjerne en relasjon til grunneier, og veldig lite ble derfor formalisert i avtaler, påpeker han.

– En avtale som sier lite er ofte gunstig for fester. Sies det ingenting om løpetid, da er avtalen evigvarende. Og sies det ingenting om prisregulering, er det konsumprisindeksen som skal benyttes, sier han.

Kystnære kupp

Også Audun Bringsvor, daglig leder i Norsk Hyttelag, bekrefter at noen har gunstige avtaler. 

– Det er mulig å gjøre et kupp, sier Bringsvor.

– Det gjelder særlig i kystnære strøk. Det skyldes at festeavgiften opprinnelig var satt lavt på disse eiendommene, ettersom de var lite egnet til jordbruk.

I Sandefjord fikk en fester innløst to tomter med bryggeplass for 92.000 kroner i 2014. 

Og i 2017 kunne en hytteeier på Hvaler-øyene utenfor Fredrikstad innløse tomten for 42.700 kroner eter en dom i Borgarting lagmannsrett. 

Usikkerhet

Likevel er det mange som er skeptiske, forteller Henrik Tangen. 

– Enkelte kunder sier at de ikke ønsker å kjøpe på festet grunn, og at det er er et absolutt krav, sier han. 

Andre kjøpere kan være tvilende. 

– Jo mer usikkerhet det er rundt festeavtalen, jo mer skeptiske blir kjøperne, sier han. 

– Det er festeavtalens innhold som er viktigst, og det vår jobb som eiendomsmeglere å klargjøre disse, sier han. 

Han har ikke sett noe stort rush av hyttekjøpere som ønsker å innløse tomten ved kjøpet. 

– Jeg opplever at mange festeavtaler løper sin faste gang, og at mange festere tenker at det får være opp til neste generasjon å eventuelt innløse tomten, sier han.

Kartverket har registrert i overkant av 150.000 festegrunner i Norge, og på de fleste av dem står det fritidsboliger. Nordland, Trøndelag, Østfold og Oppland er blant fylkene med mange festegrunner. 

Tomtefesteloven

Den første loven om tomtefeste ble gitt i 1975. Gjeldende lov ble vedtatt i 1996, men ikke innført før i 2002. Senere er det imidlertid vedtatt flere lovendringer.

2004: Stortinget vedtar en rett for festere til å kreve forlengelse av festetiden «på samme vilkår som før», men at kontrakter inngått før 1983 (da prisregulering ble opphevet) kan få mulighet til én oppregulering. Her heter det også at fester kan kreve innløsning til 40 prosent av tomtens verdi. Mange bortfestere reagerer på de nye reglene.

2007: Høyesterett behandlet, på samme dag, to saker knyttet til regulering av festeavgift. I begge sakene tapte bortfester, som ønsket å heve festeavgiften. Øvre Ullern Terrasse var én av disse sakene. I den andre saken er Berit Lindheim en av seks bortfestere.

2012: Lindheim-saken behandles i menneskerettsdomstolen i Strasbourg. Dommen slår fast at Tomtefesteloven er i strid med vernet av eiendomsrett, og ikke oppfyller kravet til rimelig økonomisk balanse i forholdet mellom grunneier og fester.

2015: Tomtefesteloven endres etter Lindheim-dommen. Endringene innebærer at selv om festekontrakter ellers forlenges på samme vilkår, skal grunneieren ha rett til et engangsløft ved fornyelse av festekontrakten, opp til 2 prosent av råtomtverdien. Maksgrensen på 9.000 kroner pr. dekar justert etter KPI fra 1. januar 2002 er beholdt. En ny bestemmelse er imidlertid tilført: Festeavgiften kan økes ut over maksimalbeløpet dersom dette er «naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren har etter De europeiske menneskerettighetskonvensjonen fyrste tilleggsprotokoll artikkel 1».

2018/2019: I to ulike saker, henholdsvis på Nordberg og på Grefsen i Oslo, har Oslo tingrett satt 9.000-kronerstaket til side. I sitt skjønn av fastsetting av ny festeavgift har tingretten basert seg på en avkastning på henholdsvis 0,4 prosent og 0,44 prosent av råtomtverdien. I andre saker er taket ikke satt til side.

 
festeavgift
festetomt
hytte
Nyheter
Personlig økonomi
Jus
Bolig