Skattebetalerforeningen: To grep som kutter formuesskatten på eiendom

Mange sitter med for høye formuesverdier i eiendom. Det finnes to utveier.

SJEKKEN DU MÅ GJØRE: Næringseiendommer som ikke er utleid står ofte oppført med for høy formuesverdi. Det er jo en grunn til at de ikke er utleid, sier advokat Per-Ole Hegdahl i SBF Skatteadvokater/Skattebetalerforeningen. Foto: Bo Mathisen

De første ukene etter et årsskifte er viktige for alle som betaler formuesskatt. Da er det tid for å fastsette skattemessige formuesverdier – tallene som skal inn i skattemeldingen.

For eksempel kom Skatteetaten i januar med kalkulasjonsfaktoren som skal benyttes til å beregne formuesverdien av næringseiendom for inntektsåret 2019.

Etter en runde med kalkulatoren vil mange – enten de eier privat eller gjennom et AS – finne at de sitter på for høye formuesverdier.

– Næringseiendom settes ofte for høyt i verdi, sier advokat Per-Ole Hegdahl i SBF Skatteadvokater/Skattebetalerforeningen.

– Mange misfornøyde

Som hovedregel skal skattemessig formuesverdi av næringseiendom, uavhengig av om den er utleid eller ikke, fastsettes til 75 prosent av en beregnet utleieverdi (Skatteetatens beregnede markedsverdi).

Utleieverdien kommer frem (se faktaboks) ved å justere utleieinntektene med en forhåndsbestemt brøk, der nevnte kalkulasjonsfaktor inngår (sjablon).

– Sjablonreglene er årsaken til at både utleid og ikke utleid næringseiendom ofte settes for høyt. Når samme regel gjelder for større geografiske områder, treffer den ikke alle, forklarer advokaten.

Selv om hovedregelen tilsier 75 prosent av markedsverdi, vil skattemessig formuesverdi bare kunne reduseres til 90 prosent av en avholdt takst
Per-Ole Hegdahl, SBF Skatteadvokater/Skattebetalerforeningen

For ikke utleid næringseiendom tar sjablonreglene ifølge Hegdahl hensyn til hverken støykilder, andre næringer i nærheten som supplerer eller konkurrerer, parkeringsmuligheter eller knutepunkter for offentlig kommunikasjon.

– Reglene tar riktignok hensyn til om eiendommen ligger i Oslo eller Indre Billefjord, men hvorvidt det finnes potensielle leietagere i Indre Billefjord hensyntas ikke. Sånn vil det nesten alltid være med sjablonregler, men dette viser også svakhetene med denne typen skatteregler, fortsetter advokaten.

– Vi er årlig i kontakt med mange eiere av næringseiendom som har vært misfornøyde med formuesverdiene og fått dem nedsatt, føyer han til.

Slik regner du ut verdiene

  • Hovedregelen er at skattemessig formuesverdi av næringseiendom fastsettes til 75 prosent av beregnet utleieverdi, uavhengig av om eiendommen leies ut eller ikke.
  • Beregnet utleieverdi regnes ut i to operasjoner. Først multipliseres årlig leieinntekt med 0,9. Så divideres svaret med en kalkulasjonsfaktor Skatteetaten fastsetter (0,065 for inntektsåret 2019).
  • Når årlig leieinntekt multipliseres med 0,9, er dette en justering for eierkostnader. Disse skal fastsettes ved sjablon lik 10 prosent av leien, og trekkes ut av beregningsgrunnlaget. Normale eierkostnader er utvendig vedlikehold av tak og fasader, utskiftninger av tekniske anlegg, byggforsikring, eiendomsskatt og forvaltningskostnader.
  • Kalkulasjonsfaktoren fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med ti års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng. Faktoren avrundes til nærmeste tusendel.
  • Er næringseiendommen ikke utleid, fastsettes en antatt årlig leieinntekt på bakgrunn av areal og en beregnet kvadratmeterleie. Kvadratmeterleien avhenger av eiendomstype, areal og geografisk sone (kommune), og fastsettes på grunnlag av innrapporterte data om utleide næringseiendommer.
  • Har skattemessig formuesverdi vært for høy i skattemeldingen (for inntektsårene 2016, 2017 eller 2018), legges korrekt verdi inn i skjema RF 1366. Innhentet takst må oppbevares og sendes inn om Skatteetaten krever verdsettelsen dokumentert.
Kilde: Skattebetalerforeningen

Skill ut felleskostnader

Ifølge advokaten har disse da gjort ett eller begge av to mulige grep.

– Felleskostnader er ikke uvanlig for næringseiendom, og mange regner dem inn som en del av den totale leien. Det mange ikke er oppmerksomme på, er at om leieinntekter og felleskostnader bakes inn i samme sum, vil felleskostnadene også inngå i beregningsgrunnlaget for formuesskatten, sier Hegdahl.

– Ved å skille de to, det vil si ved å fakturere felleskostnader særskilt, vil disse kunne holdes utenfor beregningsgrunnlaget og slik bidra til en lavere formuesverdi, legger han til.

Felleskostnader er kostnader som drift og vedlikehold av felles- og utearealer, og typisk noe leietager belastes etter forholdsmessig del av faktiske kostnader.

Rabatt som glipper

Det andre grepet eiere av næringseiendom kan ta for å krympe skattemessig formuesverdi, er å hente inn en takst.

Klarer eieren å dokumentere at formuesverdien overstiger 90 prosent av taksten, kan hun eller han få formuesverdien nedsatt. Men ikke lenger enn til 90 prosent av taksten, til tross for at hovedregelen tilsier fastsettelse av skattemessig formuesverdi til 75 prosent av beregnet utleieverdi.

– Det er dette som er så spesielt, og svært vanskelig å forstå ved denne overprøvingen av formuesverdien. Selv om hovedregelen tilsier 75 prosent av beregnet utleieverdi, vil skattemessig formuesverdi altså bare kunne reduseres til 90 prosent av en avholdt takst – som tross alt gir en mer presis verdifastsettelse enn Skatteetatens sjablonregler, sier Hegdahl.

– En næringseiendom med formuesverdien fastsatt til 90 prosent av takst får altså ikke glede av hovedregelen om 25 prosent rabatt. For disse tilfellene innrømmes kun 10 prosent rabatt, legger han til.

La oss si at en eiendom har 12 millioner i beregnet utleieverdi, som etter 25 prosent rabatt gir en skattemessig formuesverdi på ni millioner kroner.

– For at skattyter skal kunne kreve å legge takst til grunn, må taksten være lavere enn 10 millioner kroner. Legger skattyter frem en takst på for eksempel ni millioner, vil skattemessig formuesverdi kunne fastsettes til 8,1 millioner kroner. At du her ikke kan bruke hovedregelen til å fastsette skattemessig formuesverdi til 6,75 millioner kroner (75 prosent av ni millioner), er både urimelig og ulogisk, sier Hegdahl.

RABATTER I FORMUESSKATTEN

FormuesobjektRabatt*
Aksjer25%
Egenkapitalbevis25%
Aksjefond25%
Aksjesparekonto (aksjedel)25%
Fondskonto (aksjedel)25%
Kombinasjonsfond (aksjedel)25%
Andel i deltagerfastsatt selskap25%
Driftsmidler25%
Primærbolig75%
Sekundærbolig10%
Bolig i utlandet70%
Næringseiendom25%
Jord- og skogbrukseiendom25%

* Tilordning av gjeld kan redusere rabatten. Gjelden som tilordnes formuesobjektet med rabatt, skal nemlig også reduseres med den samme rabatten.

Kilde: Skatteetaten

AS: Ingen dobbel rabatt

Eies næringseiendommen gjennom et AS, gjelder spesielle regler.

– Da vil aksjonæren primært oppnå formuesrabatt ved at aksjene verdsettes til 75 prosent av skattemessig formuesverdi. Tidligere kunne aksjonæren oppnå rabatt både på eiendommen og aksjene, men dette er endret fra og med inntektsåret 2019, understreker advokaten. 

Nå innrømmes kun rabatt på aksjene. 

– Det betyr at om en takst bekrefter at skattemessig formuesverdi på eiendommen er høyere enn 90 prosent av takst, kan taksten legges til grunn for AS-ets formuesverdi, men da med 100 prosent av takst. Dette for å forhindre at næringseiendom eid gjennom AS innrømmes rabatt to ganger, både på AS-ets og aksjonærens hånd, fortsetter Hegdahl. 

– Her gjelder det å holde tunga rett i munnen, legger han til.

Formue i næringseiendom settes ofte for høyt i verdi
Per-Ole Hegdahl, SBF Skatteadvokater/Skattebetalerforeningen

– En sikkerhetsventil

Skatteetaten har ikke besvart Finansavisens spørsmål om urimeligheten i regelverket om verdifastsettelse av næringseiendom.

– Fordi verdsettelsen skjer sjablonmessig, er det gitt en sikkerhetsventil/maksimalgrense skattyter kan påberope seg. Etter denne skal verdien av næringseiendom settes ned etter krav fra skattyter om verdien overstiger 90 prosent av dokumentert omsetningsverdi (takst). Dette er et «tak» for å sikre at sjablonmetoden ikke gir urimelige utslag i enkelttilfeller, skriver seksjonssjef Kari Alice Frønsdal i Skatteetaten i en epost.

FORKLARER ULOGISK REGEL: Seksjonssjef Kari Alice Frønsdal i Skatteetaten. Foto: Skatteetaten

– Skattyter påberoper seg bare sikkerhetsventilen om dette gir et lavere formuesgrunnlag enn verdsettelse etter hovedregelen. Sikkerhetsventilen er altså en regel som beskytter skattyter i tilfeller der den alminnelige regelen, herunder rabatten, får et urimelig høyt utslag, fortsetter hun.

Bruker utestemmen

Merk at «logikken» for næringseiendom også gjelder for boliger.

For en primærbolig er hovedregelen at skattemessig formuesverdi settes til 25 prosent av en boligverdi basert på SSB-tall for omsatte boliger.

– Mener du formuesverdien som står i skattemeldingen er for høy, kan du også her hente inn en takst. Viser taksten at formuesverdien er satt høyere enn 30 prosent av takst, får du den nedsatt, men bare til 30 prosent av takst, sier Hegdahl.

– Eiere av primærboliger som kan dokumentere at formuesverdien er høyere enn 30 prosent av takst, får altså ikke de fem siste prosentene i rabatt, slik hovedregelen tilsier. Skjønn det den som kan, legger advokaten til.

– Du blir altså straffet for å hente inn en takst?

– Ja, det kan du si. Du tar merarbeidet ved å dokumentere verdiene, men nyter ikke godt av hovedregelen for rabatt. Det er god grunn til å bruke utestemme på disse reglene, svarer Hegdahl.

FORMUESSKATTEN – SATSER

Formue*Sats (kommune)Sats (stat)
0-1.500.000 kroner0,0%0,0%
1.500.000 kroner og over0,7%0,15%

*For enslige skattytere. For ektefeller med felles ligning er innslagspunktet det dobbelte, altså tre millioner kroner.

Kilde: Skatteetaten