Det er få lover som har skapt så mye rabalder over så mange år som tomtefesteloven i Norge. En rekke festere og grunneiere har ikke klart å løse konfliktene seg imellom uten hjelp fra advokater og domstolene. Mange tror likevel at festekontrakter er noe man inngikk for lenge siden og nå nærmest er på Folkemuseet på Bygdøy, men det stemmer ikke.
Nye festetomter
Til tross for alle konfliktene, selges det hvert år en rekke nybygde hytter og hus på festet tomt med tilhørende, nyinngåtte festekontrakter.
Hafjell, Kvitfjell og Tempelseter er områder der hytter på selveiertomt og hytter på festetomt selges side om side, og mange av disse hyttene er også i en høy prisklasse.
Det mest overraskende er at det i enkelte tilfeller knapt ser ut til å være prisforskjell på hyttene på festetomt og hyttene på selveiertomt i det samme hyttefeltet. Det til tross for at en fester på en ny festekontrakt først må betale en årlig festeavgift i 30 år, og hvis han ønsker å innløse tomten, er innløsningssummen 25 ganger festeavgiften for disse nye kontraktene.
– Blir man som hyttekjøper lurt hvis man nå kjøper nybygd hytte på festetomt?
– Som på så mange områder er det også slik at man som potensiell kjøper og fester må sette seg inn i reglene på det området man ferdes sier advokat Carina Borchgrevink Næss, som i dag er konsernadvokat for Opplysningsvesenet fond (Ovf), en aktør med svært mange festekontrakter i Norge.
– Det er ikke ulovlig å ta samme pris for en eiendom med festetomt kontra en eiendom med eiertomt, selv om de ligger ved siden av hverandre og til og med skulle være helt like, det er markedet som bestemmer om man så får solgt eiendommen, fortsetter hun.
På finn.no ligger det nå til salgs nybygde hytter på festetomt på Kvitfjell, Trysil, Vaset og Vegglifjell, og det selges også festetomter i de samme områdene.
Ikke «urimelig pris»
I tomtefesteloven, §11, slås det fast at bortfester ikke kan ta urimelig høy festeavgift ved inngåelsen av festekontrakten.
– Men hva urimelig pris er, finnes det ingen definisjon av i loven, sier Borchgrevink Næss.
– Juridisk teori sier at bestemmelsen egentlig ikke har noe særlig selvstendig innhold utover det avtalelovens § 36 og pristiltaksloven allerede gir. Tomtefesteloven §11 er vel en av få bestemmelser hvor det ikke har vært en rekke saker for domstolene.
– Problemet når det gjelder tomtefeste, er at både folk flest, eiendomsmeglere og til og med jurister ikke er godt nok kjent med regelverket, og at de dermed kan ende opp med å føle seg lurt, sier Borchgrevink Næss.
–Det er altså fullt lovlig for grunneier å gjøre det slik, men kjøperen av festetomten må være klar over at han kan ha store årlige kostnader foran seg, i motsetning til kjøperen av selveiertomten, sier hun.
Beliggenhet og økonomi
– Hvis man skal kjøpe en ny hytte og skal inngå en ny festekontrakt hva må man da passe på?
– For det første er det jo helt essensielt at man forstår at man kjøper en festetomt og at det ikke er det samme som noen slags felleskostnad. Feste er leie av tomt og selv om lovgiver har overført de fleste eierbeføyelser til fester, er grunneier fremdeles grunneier
– Når man har skaffet seg oversikt over hva slags salgsobjekt man står overfor, så må man se om tomten er så god med tanke på beliggenhet i forhold til sjø, skiløyper og utsikt, at det er verdt å betale litt ekstra. Man må også se om man har økonomi til både å betale kjøpesummen, festeavgiften årlig og kanskje til slutt innløsningssummen, sier hun.
Eksempler på kostnader på en ny festetomt vs. selveiertomt*
Årlig festeavgift: 8.000 kroner
Samlet festeavgift i perioden frem til innløsning: 8.000 kr x 30 år = 240.000 kroner
Innløsningspris: Festeavgift x 25 = 8.000 x 25 = 200.000 kroner
Total ekstrakostnad ved festetomt med festeavgift 8.000 kroner = 440.000 kroner
* Regnestykket forutsetter at festeavgiften justeres årlig i tråd med konsumprisindeksen, og at inflasjonen er lik konsumprisveksten
Konsumprisindeks
For alle festekontrakter til bolig og fritidshus, både nye og gamle, er hovedregelen at når festeforholdet er inngått, så kan festeavgiften kun reguleres i henhold til konsumprisindeksen.
– Dette på tross av at avtalen klart sier at festeavgiften skal reguleres i henhold til tomteverdi og festerente, forklarer Borchgrevink Ness.
De siste årenes lovendringer har imidlertid medført at det for eldre kontrakter kan være unntak.
– Da kan fester få seg en ubehagelig overraskelse dersom festeavgiften plutselig blir regulert etter tomteverdi, for eksempel fordi festekontrakten har løpt ut.
Risiko for endringer
Heller ikke for nye festekontrakter er det noen garanti for at fremtidige lovendringer kan påvirke forholdet mellom fester og grunneier.
– Både hva gjelder nyetablerte festeforhold og etablerte festeforhold der formålet er bolig eller hytte, er det viktig at kjøperne leser seg opp på hva tomtefeste er, og gjerne får noen råd om hvordan dette vil slå ut for dem. En av forskjellene er at de gamle festekontraktene, særlig de som ble inngått før 1983, ble kraftig prisregulert både ved etableringen, fordi det var bare lov å ta 4 prosent av tomteverdien i festeavgift og dette ble kontrollert av prismyndighetene. Disse kontraktene ble også regulert under kontraktens levetid da reguleringen blant annet var knyttet opp mot engrosprisindeksen, forklarer Borchgrevink Næss.
– Dette har igjen ført til at festeavgiften i gamle festeforhold ofte er ekstremt lav i forhold til tomteverdien. Dette er bakgrunnen til at Norge nå for annen gang har fått en sak mot seg i Den Europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg.
Og skulle Norge bli dømt der igjen, er det ikke utelukket at tomtefesteloven kan måtte endres – igjen.
– Det er en risiko for nye regelendringer ettersom man ofte beveger seg på kanten av eiendomsvernet i den europeiske menneskerettighetskonvensjonen og Grunnloven § 105, sier Borchgrevink Næss.
Utdrag av tomtefesteloven
Jordbruksunntak
En annen risiko – enten det er en gammel eller en ny festeavtale, er at bortfesteren i enkelte tilfeller kan nekte innløsning.
– Ved for eksempel jordbrukseiendom kan grunneier nekte innløsning og heller tilby forlengelse. Det samme gjelder ved bygde- og statsallmenning. I disse kontraktsforholdene kan man i utgangspunktet aldri bli eier av tomten og må leve med de regelendringer og usikkerhet som er, sier Borchgrevink Næss.
– Vi har sett flere eksempler på misbruk av landbruksunntaket hvor grunneier sier nei til innløsning og på den måten presser opp prisen fordi festerne ofte gjerne vil bli eier.
– Det er ikke slik at man nødvendigvis skal unngå å kjøpe drømmehytta eller drømmeboligen på grunn av at det er en festetomt. Men det er avgjørende å lese festekontrakten, være bevisst på hva man kjøper og i alle fall ikke hører på en megler som sier at festeavgiften er så lav at den skal man ikke bry seg om. Det er nemlig ikke festeavgiften på kjøpstidspunktet som kan skape ubehagelige overraskelser, men alle lovendringer, rettspraksis og uforutsigbarhetene.
