Ikke så lett å flytte til hytte

Å flytte til fritidsboligen blir ofte langt dyrere og mer tidkrevende enn man skulle tro, advarer advokat Arne Christian Landsvik.

IKKE PERMANENT BOSTED: Å gjøre om en hytte til primærbolig kan koste flere millioner kroner. Bildet er fra Rauland i Holtardalen. Foto: Andreas Klemsdal
Personlig økonomi

I disse covid-tider, med nedstengninger og hjemmekontor, velger rekordmange nordmenn å melde flytting til fritidsbolig. Skatteetaten fikk i fjor inn hele 2.033 søknader om dette, noe som nesten er en dobling fra 2019.

Partner Arne Christian Landsvik i Advokatfirmaet Landsvik & Larsen advarer imidlertid at man ikke «bare» kan pakke koffertene og mer eller mindre permanent flytte til hytta.

– Det vil vanligvis utløse en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven, opplyser han.

– Endret bruk av en hytte til bolig vil rent plan- og byggesaksrettslig behandles etter de samme reglene som om man skulle oppføre en ny boligbygning.

«Komplisert og kostnadskrevende»

Ifølge advokaten er problemstillingen todelt: Først hvorvidt eiendommen der hytta ligger kan brukes til boligformål, og dessuten om selve bygningen oppfyller de bygningstekniske kravene som gjelder for helårsbolig.

– Det vil ofte være komplisert og kostnadskrevende å få godkjent boligbruk av hytte som ligger i uberørt natur på fjellet eller innenfor 100 meter fra sjø og vassdrag, opplyser han.

– Da trenger man vanligvis særskilt dispensasjon fra det generelle byggeforbudet i slike områder.

Landsvik påpeker at slike saker ofte er kompliserte prosesser som mange ganger ikke kan avgjøres av kommunen, men må involvere Statsforvalteren.

Avhenger av hyttas alder

– Fra man starter søknadsprosessen om dispensasjon og varsler naboene, går det vanligvis minst 20 uker før brukstillatelse foreligger, fortsetter advokaten.

– I tillegg kommer den eventuelle tiden det tar å bygge om hytta for å oppfylle gjeldende tekniske krav.

Landsvik opplyser at de samlede utgiftene typisk avhenger av hyttas alder.

– For å søke må man ha nyere målsatte tegninger, samt kartlegge eventuelle avvik mellom hyttas faktiske situasjon og dagens tekniske krav, både inne og ute, utdyper han.

– Normalt engasjeres det også ansvarlige foretak som kan stå for prosjekteringen og søknadsprosessen, noe som skaper ytterligere kostnader.

Måtte endre trappen

Og selv om man får tillatelse til å bo i hytta, må den oppfylle de tekniske kravene til bolig, som er vesentlige strengere enn de som gjelder for hytter.

De angår blant annet slikt som trapper, takhøyde, planløsninger, energisparende vinduer og yttervegger, samt trinnfri ankomst utenfra, ifølge Landsvik.

– Dette innebærer at det kan bli særlig kostnadskrevende å få en eldre hytte godkjent, tilføyer han.

– I et tilfelle krevde kommunen en mye slakere trapp enn den hytta hadde, og dette alene kostet i overkant av en halv million kroner, i tillegg til tap av bruksareal.

Det er imidlertid mulig å søke kommunen om tekniske fravik, dersom kostnadene blir uforholdsmessig store. Hyttas fysiske utforming må uansett være forsvarlig, og Landsvik forteller om påkrevde ombygninger som har kostet flere millioner kroner.

SPESIALIST PÅ BYGGESAKER: Partner Arne Christian Landsvik i Advokatfirmaet Landsvik & Larsen. Foto: Advokatfirmaet Landsvik & Larsen
I et tilfelle krevde kommunen en mye slakere trapp enn den hytta hadde
Arne Christian Landsvik, Advokatfirmaet Landsvik & Larsen

Skattemessige konsekvenser

På toppen av alt dette kommer potensielt uheldige skattemessige konsekvenser, ettersom flytting til hytte innebærer at denne blir primærbolig – mens din opprinnelige bolig nå vil anses som sekundærbolig.

– Dette kan medføre høyere formuesskatt og lavere gjeldsfradrag, ettersom boligen ofte er mer verdt enn den hytta man flytter til, sier Landsvik.

– Dersom man for eksempel leier ut boligen man flytter fra, mens man bor på hytta, vil det videre kunne medføre at man må betale skatt av leieinntektene, i motsetning til delvis utleie av en primærbolig, som er skattefritt.

Ulovlig bruk kan bli dyrt

For øvrig advarer Landsvik at kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr og tvangsmulkt for ulovlig bruk av fritidsbolig til boligformål.

– Den kan også kreve opphør av bruk til bolig, slik at man må gå tilbake til kun å benytte bygningen til fritidsformål, legger han til.

– Endret bruk uten søknad og godkjenning kan dessuten være straffbart.

Advokaten presiserer at det er fullt lovlig å oppholde seg på hytta i lengre perioder, uten å måtte søke om bruksendring. 

Problemene oppstår først, når man gjør den til sin primærbolig. Hans råd er følgelig at man planlegger grundig, før man melder flytting.

Skattemessige forskjeller mellom ulike boligtyper

PrimærboligSekundærboligFritidsbolig
Skattemessig formuesverdi25%90%30%**
Fradragsberettiget gjeld100%90%\\\
Beskatning av utleieinntekter0%*22%22%***
*Man kan leie ut halvparten av egen bolig skattefritt i mer enn 30 dager,
men den regelen gjelder ikke for sekundær og fritidsbolig.
**Ved første gangs verdsetting. Oppjusteres over tid.\\\
***For utleie av fritidsbolig eksisterer et grunnfradrag på 10.000 kr.
85% av overskytende beløp beskattes.