– Hytteeiere har mistet strandtilgang

Strengere regler gjør det ekstra viktig å sjekke at alt på strandeiendommen er lovlig oppført, påpeker advokat Kari Seglem Larsen.

KREVER GRUNDIGE UNDERSØKELSER: Før man gir bud på sjøhytte, gjelder det å sjekke at alle byggetillatelser er på plass. Foto: Kaare Martin Granerud
Personlig økonomi

– Det har de seneste årene vært økt fokus fra nasjonalt hold på å stramme inn byggereglene i strandsonen på 100 meter langs sjø, forteller partner Kari Seglem Larsen i Advokatfirmaet Landsvik & Larsen.

– Samtidig har en rekke kommuner gjennomført kartlegging av strandsonen for å avdekke ulovlige tiltak og deretter krevd disse fjernet.

Kommunen kan til og med ilegge forelegg eller tvangsmulkt, samt foreta tvangsgjennomføring, advarer Larsen.

– Dessuten kan egne straffebestemmelser være aktuelle, der eier og andre – som for eksempel den utførende entreprenøren – kan ilegges fengsel, men dette er reservert til særtilfeller, tilføyer hun.

Tvunget til å fjerne trapp

Larsen påpeker at fjerning av anlegg i strandsonen  som brygger og kaier, naust, plattinger, gjerder og lignende som legger til rette for bruk av eiendommen og stranden  ofte vil senke dens finansielle verdi.

– En ulovlighetssak kan også ha store konsekvenser for eiendommens bruksverdi, konstaterer hun.

– Flere hytteeiere har mistet strandtilgang, fordi de har måttet rive slikt som trapper ned en skrent, og ofte må en rekke mindre tiltak fjernes, slik at man kun sitter igjen med bygningene fra oppføringstidspunktet.

Må grave frem tillatelsene

Et problem er at mye av byggingen ved sjøen ble gjort for flere tiår siden, da både lovgivningen og håndhevingen av reglene var mer avslappet.

For å undersøke hva som er lovlig oppført, må man sammenholde alle tillatelser knyttet til eiendommen med dagens situasjon, ifølge Larsen. Godkjennelsene finner du i kommunens arkiver.

– Generelt må dagens krav oppfylles for tiltak som er oppført uten godkjennelse, men unntak kan følge av lokale regler eller at tiltak ikke var søknadspliktige, når de ble oppført, utdyper advokaten.

– Tiltaket vil kun anses som ulovlig, dersom det var søknadspliktig når det ble utført.

Dette gjør det viktig å finne tiltakenes byggeår, eventuelt ved hjelp av historiske flyfoto, og så undersøke bygningslovgivningen som på den tiden gjaldt for området.

Selger har opplysningsplikt

Larsen viser til at selger har plikt til å gi kjøper korrekte opplysninger om alle relevante forhold ved boligen som man kjenner eller burde kjenne til. Det inkluderer slikt som pågående ulovlighetssaker og tiltak selger selv har utført uten tillatelse.

– Brudd på opplysningsplikten kan utgjøre en mangel som kan gi kjøper rett til prisavslag, erstatning og eventuelt heving ved vesentlige mangler, sier advokaten.

– Selv om selger har informasjonsplikt, har kjøper et selvstendig ansvar for å avdekke eventuelle feil og mangler ved boligen.

Manglende undersøkelser på kjøpers side kan så gar medføre at eventuelle krav mot selger faller bort, advarer Larsen.

Kan ikke stole på megleren

– Også eiendomsmegleren har en streng opplysningsplikt, men den rekker vanligvis ikke lenger enn at opplysninger om plan- og bygningsrettslige forhold er korrekt angitt, sier advokaten.

– Dersom det er utført ulovlige tiltak på eiendommen, kan man ikke stole på at megleren plikter å si ifra om dette.

Larsen anbefaler følgelig at man selv foretar de nødvendige undersøkelsene før man i det hele tatt byr på strandeiendommen.

– Hvis man er usikker på om det foreligger ulovligheter, kan man kontakte kommunen direkte og få veiledning om dette før man byr, råder hun.

SPESIALIST PÅ BYGGERETT: Advokat Kari Seglem Larsen i Advokatfirmaet Landsvik & Larsen. Foto: Landsvik & Larsen
Hvis man er usikker på om det foreligger ulovligheter, kan man kontakte kommunen direkte...
Kari Seglem Larsen, Advokatfirmaet Landsvik & Larsen

Viktig å reklamere raskt

Om du først etter å ha kjøpt blir klar over ulovligheter, må det reklameres raskest mulig og senest fem år etter overtakelse, opplyser Larsen.

– Dersom de ulovlige tiltakene må rives, er kjøper ansvarlig også for dette, noe som kan bli svært dyrt, tilføyer advokaten.

– Deretter må krav om erstatning eller prisavslag fremmes mot selger, men dette avgjøres ofte ikke før i en etterfølgende rettsak.

I tillegg til rivekostnadene, kan man måtte betale arkitekt, konsulenter og advokater.

Kan koste hundretusener

Et pluss er at man kan søke om å få tiltakene godkjent, før kommunen eventuelt krever riving under trussel om bøter.

Først etter at en byggesøknad er endelig behandlet, har man oversikt over hva prosessen har kostet og hva man fikk godkjent eller ikke, påpeker Larsen.

– Det er ikke uvanlig at folk kjemper mot kommunen i flere år, med kostnader fra mange hundretusener, før de enten får tiltaket godkjent eller må rive, tilføyer hun.

– Vi har vært involvert i mange saker hvor kaier, naust og annet har måttet rives, men det mest dramatiske er når selve hovedbygningen på en eiendom må fjernes.

Strengere regler for strandsonen

I strandsonen på 100 meter langs sjøen er det særlig strenge regler for hva som tillates og hva som må omsøkes av byggearbeider, som sandstrand, stupebrett, gjerder og mindre plattinger. Hensikten er at strandsonen skal være tilgjengelig for allmennheten, og derfor er tiltak som virker privatiserende generelt ikke tillatt.

Byggeforbudet i strandsonen og mulighetene til å gi dispensasjon er blitt ytterligere innskjerpet i plan- og bygningsloven fra 2008. I tillegg skal Statsforvalteren uttale seg i alle saker som gjelder dispensasjon fra byggegrense mot sjø, og kommunen skal iutgangspunktet ikke gi dispensasjon, der en statlig myndighet har uttalt seg negativt.