Nesten halvparten vinner over eierskifteforsikringsselskapet

– Det er grunn til å spørre om flere burde klaget, sier adm. direktør Harald Sverdrup i Finansklagenemnda. Av 915 klager på eierskifteforsikring i 2020 fikk nesten halvparten medhold i sakene sine. 

MANGE KRANGLER: Mange boligkjøp ender i en krangel mellom kjøper, selger og forsikringsselskapet.  Foto: NTB
Personlig økonomi

En høy andel av boligkjøp ender i en krangel mellom kjøper og selger, og ofte havner enten kjøper eller selger også i konflikt med forsikringsselskapet som har boligselger- eller boligkjøperforsikringen. Det kan bli både dyrt og langvarig. 

I 2020 fikk Finansklagenemnda inn 915 klager fra forbrukere knyttet til eierskifteforsikring. 

Rekordhøye 45 prosent av dem fikk medhold i klagene sine etter behandling enten i sekretariat eller nemnd. 

– Medholdsandelen er meget høy, og klart høyere enn i 2019, sier Harald Sverdrup, adm. direktør i Finansklagenemnda. 

I 2019 var tallet rundt 35 prosent. 

– Det er altså nesten halvparten av dem som klager som vinner frem, helt eller delvis. Med så høy medholdsandel synes selskapene å ha en oppgjørspraksis som ikke er avstemt med nemndspraksis, det vil si at de gjennomgående har lagt seg på en oppgjørspraksis som nemnda mener er for streng.

– Når en så høy andel vinner frem, er det også grunn til å spørre om flere burde klaget, sier Sverdrup.

Til sammenligning fikk for eksempel klager medhold i 28 prosent av tvistene som gjaldt bank, forsikring og verdipapirer i 2019. 

– I UTAKT: Harald Sverdrup, adm. direktør i Finansklagenemnda. Foto: Iván Kverme

De fleste sakene som blir behandlet er klager fra boligkjøpere som har fått avslag på erstatning fra boligselgerforsikringen.

Men i bunken er det også flere saker der forsikringsselskapet har snudd seg mot boligselgeren og krevet regress.

I 2020 behandlet nemnda og sekretariatet 27 saker knyttet til regresskrav mot boligselger. Av disse fikk klager helt eller delvis medhold i 20 av sakene, altså 74 prosent.

I 2019 ble det behandlet 20 saker, og klager fikk medhold i 50 prosent av tilfellene.

– Ettersom det er få saker må prosentandeler leses med varsomhet, men det er verdt å merke seg at selskapet ofte ikke vinner frem med disse kravene, i alle fall ikke fullt ut, sier Sverdrup.

Fikk medhold

I en av sakene hadde kjøperen av en leilighet i Oslo klaget over at en radiator på badet var innebygget og tildekket. Forsikringsselskapet utbetalte 88.125 kroner til boligkjøperen, og krevde det samme beløpet tilbake fra boligselgeren. Men leilighetens bad var blitt renovert av faglærte noen år tidligere, og boligselgeren kjente ikke til at det var noe feil ved badet.

Nemnda kom til at det ikke var grunnlag for krav om regress, og ga sikrede medhold.

Måtte ut med 2 millioner

I en annen sak, som ble ført for domstolene, ble det derimot svært dyrt for boligselgeren. Da han våren 2016 fylte ut et egenerklæringsskjema og tegnet boligselgerforsikring krysset han nei på spørsmålet om han kjente til om det var «innredet/bruks-endret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen». 

Det samme gjorde han på spørsmålet om han kjente til manglende brukstillatelse eller ferdigattest. Huskjøperne fikk en erstatning på 700.000 kroner fra forsikringsselskapet, men mannen nektet å betale regresskravet. 

Etter en runde i tingretten og en runde i lagmannsretten måtte mannen betale likevel, og han måtte også betale både motpartens og egne advokatkostnader. Sluttregningen nærmet seg dermed 2 millioner kroner. For huset hadde han opprinnelig fått 3,7 millioner kroner. 

Åpenhet

– Når du selger en bolig må du være åpen om det du vet om boligen, sier Olav Kasland, fagdirektør bolig i Forbrukerrådet.

– Å ta en risiko ved å unnlate å opplyse om det du vet om boligen kan være svært risikabelt, sier han. 

Tror du at du kan lure forsikringsselskapet på dette, tar du veldig feil. De har en egeninteresse i å få dekket inn krav, i tillegg til at de har en spesialkompetanse på området. 

– Kan være et sjokk

Advokat Andreas Damsgård i Osloadvokatene har hatt flere klienter med boligselgerforsikring som har fått enten varsel om regresskrav eller regresskrav rettet mot seg.

– ØKENDE MENGDE REKLAMASJONER: Andreas Damsgård i Osloadvokatene. Foto: Osloadvokatene

– For forsikringstakere som tror de har kjøpt en forsikring mot klager i forbindelse med boligsalg, kan det være et sjokk å oppdage at forsikringsselskapet snur seg mot dem, sier han.

– Og selv om det er unntaksvis at forsikringsselskapene går til regress, så er det nok blitt økt fokus på det. Det følger naturlig av at boligselgerforsikring er et produkt som er svært utbredt, samtidig som vi ser en betydelig og stadig økende mengde reklamasjoner etter kjøp av brukt bolig, sier han.

– En boligselgerforsikring skiller seg fra andre forsikringer ettersom de opplysningene du gir ved tegning av forsikringen er de samme som du gir til boligkjøper, og kan komme i mangelsansvar for. Det er derfor avviket mellom det som er opplyst om boligen og det kjøperen har fått som er grunnlaget både for mangelsvurderingen etter avhendingsloven og et eventuelt regressansvar fra boligselgerforsikringen, sier Damsgård.

Salgsprisen blir ikke lavere hvis du har skrevet at det er noen løse fliser på badet, men det kan bli en større regning hvis du ikke har opplyst om det
Andreas Damsgård, Osloadvokatene

– Boligselgeren har jo en alminnelig opplysningsplikt.

Skyldgrad

– Men er det noen vits i en slik forsikring da, hvis forsikringsselskapet kan kreve erstatning på samme måte som en boligkjøper kan?

– Forskjellen ligger i skyldgraden. Skal forsikringsselskapet ha mulighet til å kreve regress, må boligselgeren ha forsømt sin opplysningsplikt, og være ikke bare «lite å legge til last». Man må altså ha holdt tilbake betydelige opplysninger, så det skal litt til, sier Damsgård.

– Men det som er helt sikkert er at forsikringsselskapet vil forsøke å legge ansvaret der det hører hjemme, enten det er hos boligselgeren, takstmannen eller megleren, sier han.

– Nøkkelen til å unngå konflikt som boligselger er å opplyse om mest mulig, sier han.

– Det virker som mange har en misoppfatning, og tror de kan tjene på å ikke si noe om eventuelle feil og mangler. Men da skyter man seg selv i foten. De fleste feil eller mangler vil i svært liten grad påvirke prisen på boligen, i hvert fall ikke i dagens marked. Salgsprisen blir ikke lavere hvis du har skrevet at det er noen løse fliser på badet, men det kan bli en større regning hvis du ikke har opplyst om det.

I noen tilfeller er det ikke sikkert at et varsel om regresskrav nødvendigvis fører til det.

– Forsikringsselskapene har en plikt til å varsle et krav uten ugrunnet opphold, som innebærer senest to måneder. Det gjør at de fleste forsikringsselskaper heller varsler for mye enn for lite, for å forsikre seg om at ikke et eventuelt krav går tapt, sier Damsgård.

– En advokat vil vel da naturlig si at man bør bruke en advokat hvis man får et regresskrav mot seg?

– Forsikringsselskapene har veldig dyktige jurister, som vil gjøre sitt beste for å sikre sitt krav, og i og med at dette kan være komplekse saker er det en stor fordel å få hjelp fra en med juridisk forståelse når man møter dette, sier han.

– Samtidig kan belastningen oppleves litt mindre når en advokat har all korrespondansen med forsikringsselskapet.

I tilfelle man som boligselger får regresskrav mot seg, vil rettshjelpforsikringen som er inkludert i innboforsikringen kunne dekke en stor del av advokatutgiftene opp til 100.000 kroner.

915 klager

Totalt fikk Finansklagenemnda i 2020 inn 915 klager som gjaldt eierskifte. Det var omtrent på nivå med 2019, da det kom inn 922 saker. I 2019 hadde man imidlertid sett et kraftig hopp, fra rundt 670 klager årlig de foregående årene. Da skyldes en stor del av økningen, 175 klager, boligkjøpere som hadde reklamert over forekomst av skjeggkre. I 2020 var det 58 saker som var knyttet til skjeggkreforekomst.

– Det har vært en klar reduksjon i disse sakene etter avklaring av rettstilstanden i domstolene, sier Harald Sverdrup i Finansklagenemnda.