Dette må til for å kaste ut leietager

Leietager må gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold før han kan kastes ut av lokalene. Men hva kvalifiserer som vesentlig mislighold? Advokat Erling Høyte i Arntzen de Besche svarer overfor HegnarOnlines lesere.

Foto: Scanpix
Politikk

Det er forskjell på leietagere. Tidvis kan en utleier derfor se seg tjent med å heve en leieavtale, slik at et belastet leieforhold kan avsluttes så raskt som mulig. Heving innebærer at kontrakten avsluttes med øyeblikkelig virkning. Det tradisjonelle utgangspunkt for å heve, er at det må foreligge et mislighold og at dette misligholdet fra leietagers side må være vesentlig.Hva er vesentlig?Naturlig nok vil det fra tid til annen være vanskelig å fastslå om det foreligger vesentlig mislighold av den relevante forpliktelse. Husleieloven har derfor en særskilt bestemmelse i paragraf 9-9 som angir hva som, ihvertfall etter loven, skal anses som vesentlig mislighold av leiers forpliktelser.- Dette betyr at utleier får en noe større grad av sikkerhet for hva som vil bli ansett som vesentlig mislighold ved å forholde seg til den beskrivelse som loven angir, sier advokat Erling Høyte i Arntzen de Besche til HegnarOnline.Er leiebetalingen vesentlig forsinket, vil dette kunne danne grunnlag for heving. Utgangspunktet er likevel at en forsinket termin eller to neppe vil anses som vesentlig mislighold av forpliktelsen, bare fordi selve datoen er oversittet.Tror 3-5 måneder holder- Utgangspunktet må være at kravet skal forsøkes inndrevet på ordinær måte gjennom inkasso. Fortsetter leietager å betale de etterfølgende terminer, vil nok uteblivelse av en termin eller to neppe bli ansett som vesentlig mislighold - selv om det tar lang tid å få drevet inn beløpet, sier advokaten.- Men er misligholdet absolutt og massivt, vil domstolen akseptere at det foreligger et vesentlig mislighold - som igjen gir anledning til å heve, fortsetter han.Hva er et "absolutt og massivt" mislighold?- 3-5 måneder tror jeg holder, men det blir en ganske konkret vurdering, sier Høyte til HegnarOnline.Felleskostnader, vedlikeholdOgså andre krav som reiser seg av leieavtalen kan danne grunnlag for vesentlig mislighold. Mest praktisk i forretningsforhold vil nok være manglende betaling av felleskostnader. Dette vil langt på vei vil bli vurdert på samme måte som ved manglende betaling av leie.Et annet praktisk forhold er vesentlig svikt av vedlikeholdsplikten. Dette vil også kunne danne grunnlag for heving, men kravet etter loven er at leieren har mottatt et skriftlig varsel før en heving kan finne sted.Skulle lokalene helt eller delvis være overlatt til andre enn den faktiske leier, er forholdet å anse som vesentlig mislighold av kontrakten. Betingelsen er at leietageren har mottatt skriftlig varsel om at dette ikke aksepteres.Det samme gjelder når lokalene brukes til et annet formål enn det avtalte, og utleier har sendt skriftlig varsel om at endringen ikke aksepteres.SnømåkingFor en leietager kan det være ganske mange forskjellige plikter som er aktuelle, slik at eksemplene i loven på ingen måte er uttømmende. Heving kan også være resultatet ved andre vesentlige mislighold, konkret tolket for den enkelte avtale.Et typisk eksempel kan være at leietager har påtatt seg å sørge for at hele området er snøfritt, men unnlater å organisere nødvendig måking. Er denne plikten relativt omfattende, vil gjentatt mislighold kunne statuere vesentlig mislighold, og derved også rett til å kunne heve avtalen.Men det er viktig å huske at hevingserklæringen må være skriftlig. Dessuten må også en del konkrete forhold være påberopt skriftlig før en heving kan gjennomføres, såfremt ikke advarselen fører frem.

Nyheter
Næringsliv