Utleiere risikerer en skikkelig smell

Sliter du med unormal høy slitasje eller skader på lokalene dine? - Utleier trenger ikke å godta hva som helst, sier advokat Erling Høyte til HegnarOnline. Du kan få hele regningen i fanget, selv om leieren egentlig er ansvarlig.

Foto: Scanpix

Som utleier vil du naturligvis være opptatt av hvordan leietageren behandler lokalene dine. Behandlingen vil kunne variere fra leietager til leietager. Noen er meget opptatt av å ta godt vare på lokalene som er stilt til deres disposisjon, mens andre dessverre er mer lemfeldige, og tidvis skjødesløse, med behandlingen av lokalene.- Trenger ikke godta hva som helst Men ifølge advokat Erling Høyte i Arntzen de Besche trenger ikke utleier å akseptere hva som helst av behandling av lokalene sine.- Husleielovens system er at leietageren skal behandle de leide lokaler med tilbørlig aktsomhet, hvilket må anses som en alminnelig rettslig standard og norm for hva god leietageroppførsel er, sier han til HegnarOnline.En eksakt grense for hva som er tilbørlig aktsomhet er ikke mulig å sette opp.- Men unødvendig høy slitasje eller skaderisiko større enn det leieforholdet skulle tilsi, vil ikke bli ansett som tilbørlig aktsomhet, understreker partneren.Et godt utgangspunkt vil ifølge Høyte formodentlig være betraktningen om at leietageren plikter å behandle det leide areal på samme måte som om det hadde vært hans eget.- En leietager kan ikke tillate seg å behandle annen manns eiendom mer skjødesløst enn det en aktsom normal eier selv ville ha gjort med egne lokaler, fortsetter han overfor HegnarOnline.Hva er normal slitasje? Samtidig skal vurderingen om behandlingen av lokalene også holdes opp mot hva som anses normalt for den relevante type leieforhold.- Også dette må sees på som en norm, slik at et industribygg som rent faktisk brukes til industriproduksjon naturlig nok vil bli vurdert som en slik type lokale med den særlige slitasjegrad dette vil kunne medføre, forklarer advokaten.Tilsvarende vil situasjonen være med en ordinær kontorbedrift hvor en alminnelig slitasje naturlig vil være noe lavere enn ved andre typer lokaler. Dette vil også kunne medføre at kontordelen i en industriproduksjonsbedrift må aksepteres å være utsatt for større slitasje enn et rent kontorleieforhold. Dette fordi ansatte vil kunne bevege seg til og fra de forskjellige soner, med den økte slitasje dette kan medføre.Hva er uaktsomt? Høyte påpeker videre at det er viktig å være oppmerksom på at leietageren plikter å utøve aktiviteter hvis de leide lokaler blir utsatt for et skadetilfelle.- Skulle byggets konstruksjon for eksempel vise sprekkdannelser fordi aktivitetene overbelaster konstruksjonen, må leietager begrense bruken slik at skaden ikke akselererer. Ved mer tradisjonelle skader, som vannlekkasjer og annet, plikter leieren å sette i gang skadeforbyggende tiltak, selv om han selv ikke kan bebreides for at situasjonen har oppstått, sier han.Nivået for skadebegrensende tiltak er det som med rimelighet kan kreves av leietager.- Igjen stilles det altså krav til at leier opptrer aktsomt og aktivt bidrar til skadebegrensende tiltak, skulle en situasjon tilsi dette, sier partneren i Arntzen de Besche.Av andre eksempler på tilfeller som ikke kvalifiserer som tilbørlig aktsomhet nevner advokat Høyte skjødesløs bruk av truck, hvor skader oppstår på kjøreporter, karmer og vegger. Røff håndtering ved flytting rundt i lokalet, med skader på vegg og tak hvor møbler har truffet trekker han også frem.Brudd = erstatningsansvar Brudd på pliktene leier har til å behandle lokalene aktsomt, og dessuten foreta skadebegrensende tiltak om situasjonen skulle kreve dette, medfører erstatningsansvar.- Utleier kan kreve det fulle tap dekket hvis det kan konstateres brudd på de plikter leietager har knyttet til forvaltning av de leide arealer, sier Høyte.- Ved langvarige leieforhold er det derfor viktig at utleier tar rutinemessige inspeksjoner for å kontrollere at lokalene ikke utsettes for en slitasjegrad som er i strid med avtalen eller loven, alternativt at det forefinnes skader som leietager ikke varsler om - til tross for lovens plikter om dette, legger han til.Utleier kan få hele regningen Ifølge advokaten kan utleieren risikere å gå på en skikkelig smell.- Skulle utleier ikke følge med, og en leietager ikke følger de plikter han etter lov og avtale måtte ha, vil det kunne oppstå et ganske betydelig økonomisk ansvar for leieren, som denne kanskje ikke klarer å oppfylle når leietiden er ute.- Det endelige resultat blir følgelig at utleieren selv får de fulle økonomiske konsekvenser, selv om leieren egentlig er den ansvarlige, sier Høyte videre.Advokaten vegrer seg for å tallfeste hva "fulle økonomiske konsekvenser" evt. kan innebære, og forklarer at det blant annet vil avhenge av skadens omfang.- Poenget er at det kan bli det fulle økonomiske ansvar, det vil si at hele kostnaden ender opp hos utleier likevel, avslutter Høyte overfor HegnarOnline.