Risiko for plunder og heft i forbruker-entrepriser

Ved utførelsen av større byggeprosjekter oppstår det ofte uforutsette forhold som medfører at prosjekter blir mer omfattende og tar lengre tid enn forutsatt. I hvilken utstrekning har en forbruker risikoen for plunder og heft?

Snekker på jobb - Foto: Scanpix

Merarbeid og forsinkelse innebærer som oftest en kostnadsøkning som enten byggherren eller entreprenøren må dekke. Hvem som rettslig sett er forpliktet å ta regningen for uforutsette forhold - plunder og heft - avhenger av hvem som bærer risikoen for forholdene. Spørsmålet som tas opp i denne artikkelen, er hvorvidt og i hvilken utstrekning en forbruker har risikoen for plunder og heft.Av: André Standberg, partner i Advokatfirmaet Hodneland & CoBegrepet "plunder og heft"Plunder og heft er en betegnelse på en type vederlagskrav entreprenøren kan ha krav på som en konsekvens av byggherrens endringer av kontraktsarbeid, forsinkelser og andre forhold som byggherren har risikoen for. Typiske forhold som kan gi krav på plunder og heft er bestilling av endringsarbeider utover det som er avtalt eller regulert, forsinket levering av byggherrens egne ytelser, forsinkede avklaringer fra byggherrens side og andre forhold som for eksempel gjør det nødvendig med endret rekkefølge på arbeidsoperasjonene i et byggeprosjekt. Dersom byggherren eksempelvis pålegger et stort omfang endringer, oppstår spørsmålet om byggherren, i tillegg til å dekke kostnadene for selve endringene, også skal dekke merkostnadene for entreprenørens plunder og heft.Regulering av risikoen for plunder og heft i entrepriserettenEn regulering av konsekvensene ved plunder og heft, kom med i NS 8405 for alminnelige entrepriseforhold våren 2004. NS 8405 tok da over for NS 3430, som ikke hadde noen uttrykkelig regulering av spørsmålene rundt plunder og heft. Regelen om plunder og heft i NS 8405 var imidlertid ingen juridisk nyvinning, da kompensasjon for plunder og heft allerede var anerkjent i juridisk teori og praksis under tidligere standarder. Bestemmelsen om plunder og heft i dagens reviderte NS 8405 punkt 25.3, andre ledd bokstav b, er dermed ansett å være en nedskriving av gjeldende rett i entrepriseforhold mellom næringsdrivende parter.Regulering av risiko for plunder og heft i forbrukerforholdVed oppføring av ny bolig mv., hvor den ene part er forbruker, reguleres entrepriseforholdet av bustadsoppføringslova. Flere bestemmelser i bustadsoppføringslova er såkalt preseptoriske, dvs. at de ikke kan fravikes ved avtale til forbrukerens ugunst. Krav om erstatning for plunder og heft er ikke uttrykkelig regulert i bustadsoppføringslova, verken gjennom varslingsbestemmelser eller andre bestemmelser. Spørsmålet er dermed om en forbruker overhodet kan pålegges å bære kostnadene for de tradisjonelle plunder og heft kravene fra entrepriseretten.Utgangspunktet i norsk forbrukerlovgivning er at forbrukeren skal beskyttes. Forbrukere har normalt et større behov for beskyttelse gjennom lovgivningen enn profesjonelle aktører. Profesjonelle aktører har som oftest bedre og bredere kjennskap til de forretningsområder de opererer i, og har da også større muligheter til å forutse gangen i et byggeprosjekt og dermed også forhindre uforutsette kostnader og potensielle tap.Funksjonsfordelingen i en forbrukerentreprise kan også være annerledes enn i næringsentrepriser, og normalt har entreprenøren mer ansvar i forbrukerforhold. Det generelle utgangspunktet vil dermed også være at det er entreprenøren som må bære en større del av risikoen for uforutsette forhold i forbrukerentrepriser. Dette må også gjelde for plunder og heft som stammer fra forbrukerens endringsbestillinger og eventuelle forsinkede avklaringer fra byggherre.Bustadsoppføringslovas § 43 inneholder en bestemmelse som regulerer entreprenørens adgang til å kreve tilleggsvederlag fra forbrukeren i andre tilfeller enn der det er bestilt endringer fra forbruker og varslet tilleggskrav fra entreprenøren. Entreprenøren kan etter denne bestemmelsen kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som "skyldes forhold på forbrukerens side". Det fremgår av forarbeidene til § 43 at en entreprenør også kan få dekket indirekte kostnader under krav om tilleggsvederlag etter denne bestemmelsen. Uttalelsene i forarbeidene åpner dermed for at forbrukeren i spesielle tilfeller kan bli pålagt å dekke kostnader ved plunder og heft. Spørsmålet er imidlertid ikke avklart.Forsinkelser og fordyrende forhold kan alltid oppstå i en byggeprosess, noe entreprenøren kan og bør ta i betraktning ved kalkulering og utforming av sitt tilbud til forbrukere. Entreprenøren bør også være klar over at det kan være vanskelig å få dekket krav på plunder og heft i forbrukerforhold, og at det bør hensyntas ved entreprenørens tilbudsutforming. Etter bustadsoppføringslova er det ikke gitt at entreprenøren kan kreve et slikt vederlag, som entreprenøren kan være vant med å kunne kreve i næringsforhold.For en forbruker som ofte er en engangsbyggherre, er det som oftest vanskeligere å forutse forsinkelser og fordyrende elementer i en byggeprosess, og han bør derfor i utgangspunktet kunne forholde seg til kontraktens beskrevne priser og avtalte tillegg.Det foreligger etter dette ikke noe klart svar på hvorvidt en forbruker kan pålegges å bære kostnader som tradisjonelt oppstår ved plunder og heft, eller i hvilken utstrekning en forbruker kan pålegges å dekke slike kostnader.Som entreprenør i forbrukerentrepriser er der dermed viktig å være nøye med å prise inn risiko for kostnader som normalt påløper og dernest varsle, konkretisere og grunngi eventuelle nødvendige kostnader byggherren forårsaker. Som forbruker er det viktig å regulere det betalingsansvaret man har i en skriftlig avtale, slik at man unngår uklare krav i en byggeprosess.Av: André Standberg, partner i Advokatfirmaet Hodneland & Co.