Selge eiendom? Flytt risiko over på kjøper

Næringseiendom: At mange kjøpere er lite opptatt av eiendommens stand, kan gi trøbbel for selger. Advokat Erling Høyte i Arntzen de Besche opplyser HegnarOnlines lesere.

Publisert 10. jan. 2011 kl. 15.27
Oppdatert 16. des. 2013 klokken 06.38
Lesetid: 2 minutter
Artikkellengde er 493 ord
Illustrasjon, næringseiendom. Grensen 5-7, Oslo. Foto: Finansavisen.

Mange profesjonelle eiendomstransaksjoner bærer preg av å være finansielle investeringer fremfor tradisjonelle kjøp.- Dette medfører ikke sjelden at det kjøpende selskap ikke er så opptatt av eiendommens tekniske stand eller andre praktiske forhold rundt denne, utover at eiendommen skal være i god teknisk stand, sier advokat Erling Høyte i Arntzen de Besche til HegnarOnline.- De faktiske detaljer rundt eiendommen blir ved slike transaksjonstyper subsidiære idet kontantstrømanalyser, eierkost og annet blir fokusert, legger han til.Hva burde kjøper ha visst? Skulle det i ettertid vise seg at eiendommens tekniske tilstand er annerledes og dårligere enn kjøperen hadde forventet, vil spørsmålet ifølge advokaten raskt dreie seg om hva kjøperen visste, eller burde ha visst, om eiendommens tilstand da avtalen ble inngått.- Det er et poeng å være oppmerksom på at det i utgangspunktet ikke eksisterer noen form for besiktigelsesplikt i forbindelse med kjøp av eiendommer. Kjøperen kan fritt la være å besiktige eiendommen - og deretter i og for seg kunne påberope seg sin egen manglende kunnskap - i forbindelse med en etterfølgende mangelsdiskusjon, forklarer Høyte.Selger kan oppfordre kjøper For en selger vil det ifølge advokaten være av interesse at kjøperen rent faktisk foretar en befaring, nettopp for å forebygge at kjøperen ikke har noen som helst kunnskap om eiendommens faktiske tilstand.- En selger har derfor etter avhendingsloven muligheten til å avdempe konsekvensene av manglede befaringsplikt ved å oppfordre kjøperen til å foreta en befaring, påpeker Høyte overfor HegnarOnline.- Er en slik oppfordring gitt, har risikobildet forskjøvet seg. Dette betyr at kjøperen ikke kan påberope seg mangler han burde være kjent med, såfremt han hadde gjennomført den befaring han ble oppfordret til, legger han til.- Må forstå endringen av risiko Som kjent kan en kjøper ikke gjøre gjeldende mangler han visste om på kontraktstidspunktet, men denne bestemmelsen forskyver ifølge advokaten bare risikoen for hva som ville ha vært oppdaget om befaring hadde vært gjennomført.- Det er derfor viktig at partene har et ryddig forhold til spørsmålet om befaring, også ved rendyrkede finansielle eiendomstransaksjoner. Mottar en kjøper en klar oppfordring om å befare eiendommen, må kjøperen forstå den endringen av risiko som alene ligger i denne oppfordringen, sier Høyte.Men advokaten trekker likevel frem et unntak.- Det er hvis undersøkelsen ville føre med seg urimelige kostnader eller tidsspille, eller der selgerens kunnskap gir kjøperen god grunn til å stole på selgerens opplysninger om eiendommen, kan han likevel la være å foreta befaring uten at risikobildet endrer seg som nevnt, sier han.Selgers opplysningsplikt går først Ifølge advokaten er det også viktig å være oppmerksom på at selgerens opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt.- Med andre ord kan ikke en selger la være å komme med faktisk informasjon om eiendommens karakter i det håp at kjøperen overser dette under sin befaring og deretter forsøker seg på et argument langs de linjer at kjøperen burde ha oppdaget mangelen under befaringen.- Sitter selgeren på positiv kunnskap som er av betydning for transaksjonen, plikter han å opplyse om dette uansett, avslutter Høyte overfor HegnarOnline.