Salgspålegg - noen fallgruber

Enkelte seksjonseiere/andelseiere er til meget besvær for styret. Lovgivningen har regler om hvorledes styret kan håndtere disse situasjonene. Men rettspraksis viser at også lovgivningen kan være til besvær for styrene.

Advokat Paal Haugaard, partner i Bing Hodneland advokatselskap DA
Politikk
Artikkel av: Advokat/partner Paal Haugaard i Bing Hodneland advokatselskap DALovens ordlydRettspraksisKonklusjonArtikkelen er skrevet av advokat/partner Paal Haugaard, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Pålegg om salg Både eierseksjonsloven og borettsloven har regler om at en seksjonseier eller andelseier som vesentlig misligholder sine plikter, kan pålegges å selge sin seksjon/andel innen en frist på henholdsvis minst 6 og 3 måneder. Dersom seksjonen/andelen ikke selges frivillig innen fristens utløp, kan styret begjære seksjonen/andelen tvangssolgt.Rettspraksis viser at styret og forretningsfører må være påpasselige ved gjennomføringen av prosessen. I motsatt fall risikerer man at salgspålegget blir satt til side av domstolene, med den effekt at namsmyndighetene ikke iverksetter tvangssalg av seksjonen/andelen, dersom motparten ikke selger frivillig. Den sentrale bestemmelsen i eierseksjonsloven, § 26 lyder:'«hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfeller der det kan kreves fravikelse etter § 27. Advarselen skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn 6 måneder fra pålegget er mottatt.« I et sameie der man slet med betalingsmislighold fattet styret følgende vedtak:«styret har arbeidet med å få ned restanser. Styret bemyndiger herved forretningsfører å begjære tvangssalg på seksjoner som ligger langt etter med disse. Dessverre betaler et fåtall i tide og styret ser dette som bekymringsfullt. På restanser over 3 måneder bemyndiger styret herved forretningsfører til å sette i gang tvangssalgsprosess...»Spørsmålet som så til slutt ble bragt inn for Høyesteretts ankeutvalg var hvorvidt forretningsfører i kraft av eierseksjonslovens § 43 hadde kompetanse til å gi pålegg om salg etter eierseksjonsloven § 26 når styret hadde avgitt et delegasjonsvedtak som sitert ovenfor.Høyesteretts ankeutvalg kom frem til at forretningsføreren ikke har kompetanse til å gi pålegg om salg etter eierseksjonslovens § 26. Så sant styret har truffet et slikt vedtak, må det kunne overlate den praktiske gjennomføringen til forretningsføreren. Styret kan med andre ord ikke gi styret en generell fullmakt til å fremme salgspålegg der misligholdet overstiger et visst beløp eller lignende.Standpunktet er begrunnet med at i henhold til loven er det styret som skal pålegge den misligholdende eier å selge seksjonen. Eierseksjonsloven § 43 gir forretningsføreren kompetanse til å representere sameiet i saker som gjelder «vanlig forvaltning og vedlikehold». Etter ankeutvalgets vurdering taler formuleringen «vanlig» forvaltning for at § 43 annet ledd ikke gjør unntak fra bestemmelsen i § 26. «Vanlig» gir indikasjon på at bestemmelsen retter seg mot den løpende driften av sameiet, og ikke den spesielle situasjon som det er å tvinge en sameier ut av sameiet som følge av vesentlig mislighold. En beslutning om salgspålegg anses som en så viktig beslutning at avgjørelsen skal besluttes av styret i hvert enkelt tilfelle.Ankeutvalget fant også støtte i Odelstingsproposisjonen der det uttales at advarsel kan gis av styret eller forretningsfører, mens det annet sted i Odelstingsproposisjonen uttales at det er styret som kan gi salgspålegget. I lovforarbeidene sondres det med andre ord mellom prosessen knyttet til advarsel og prosessen knyttet til selve salgspålegget.Borettsloven § 5 - 22 har tilvarende bestemmelse som eierseksjonsloven. Den lyder:«Dersom ein andelseigar trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen. Kravet om åtvaring gjeld ikkje i tilfelle der det kan krevjast fråviking etter § 5-23 første ledd. Åtvaring skal vere gitt skriftleg og opplyse om at vesentleg mishald vil gi laget rett til å krevje andelen seld. Pålegg om sal skal vere gitt skriftleg og opplyse om at andelen kan krevjast seld ved tvangssal dersom pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje skal setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke.»Som det fremgår av begge bestemmelsene er advarsel før salgspålegget unødvendig der misligholdet er av en slik karakter at det kan kreves fravikelse, dvs utkastelse av seksjonseieren/andelseieren.Hålogaland lagmannsrett har behandlet en sak der et borettslag krevde at en andelseier skulle fravike sin bolig, og at andelen skulle tvangsselges. Begjæringen var begrunnet i andelseierens plagsomme oppførsel overfor borettslagets styre og andre andelseiere. Det var ikke gitt advarsel før salgspålegget ble fremmet. Lagmannsretten kom etter en helhetsvurdering til at vilkårene for tvangsfravikelse ikke var til stede.Lagmannsretten innleder sin drøftelse av problemstillingen med å referere fra loven, nemlig at fravikelse kan kreves dersom andelseierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for andre beboere i borettslaget. Retten uttaler videre at bestemmelsen tar sikte på de kvalifiserte former for mislighold der det haster med å fjerne vedkommende fra boligen.I saken som var oppe for lagmannsretten bestod andelseierens mislighold i at han i alle år hadde hatt en svært lav terskel for å fremsette skriftlige klager til borettslagets styre og til enkelte beboere. Han hadde i en rekke sammenhenger uttrykt seg uhøflig, og han uttrykte forståelse for at andre har oppfattet hans opptreden som plagsom. Andelseierens klager gjaldt bilkjøring, parkering, husdyrhold, husbråk, renhold av fellesarealer etc. Ordbruken i klagene viste et overdrevet engasjement over mindre forhold.Lagmannsretten kom frem til at mange av klagene fremstår etter sin ordlyd som åpenbart trakasserende overfor andre beboere. Lagmannsretten fant det overveiende sannsynlig at andelseieren ved flere anledninger hadde strødd jord og grus i trappeoppgangen utenfor leiligheten til en av naboene, og at han ved en anledning la katteavføring utenfor døren hennes.Til tross for disse forhold uttaler lagmannsretten at pålegg om fravikelse av egen bolig uten forutgående advarsel er en alvorlig misligholdsbeføyelse. Etter en konkret helhetsvurdering kom lagmannsretten frem til at borettslaget ikke hadde rimelig grunn til å kreve fravikelse og tvangssalg uten forutgående advarsel. Konklusjonen må følgelig være at man alltid sender advarsel før salgspålegg. Bare da er man på den sikre siden.