- Vi har leiet ut et butikklokale i mange år, og leietakeren har nå flyttet. I kjelleren står det igjen store mengder skrot og en del verktøy. Noe av det er helt nytt og ligger i eskene sine, mens det også er mye rot.- I tillegg har de fjernet en vegg i kjelleren uten å spørre oss. Leietakeren nekter for at dette er noe de skal rette opp i. Hva gjør vi? spør en leser.
Ifølge eiendomsadvokat Thorvald Nyquist i Deloitte Advokatfirma er dette dessverre en ganske vanlig problemstilling både i bolig- og næringsleieforhold.- Det klassiske er enten at leietakeren flytter uten å rydde og vaske skikkelig, eller at det oppstår uenighet om leietakeren har oppfylt sin løpende plikt til vedlikehold innvendig.- I noen tilfeller oppstår det også uklarhet når leietakeren har foretatt en ombygging uten at dette er klarert med utleieren, sier han til HegnarOnline.Husleieloven fastslår ifølge advokaten at husrommet med tilbehør - om annet ikke er avtalt - skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen.Utleier må likevel akseptere den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.- Dette innebærer i denne konkrete saken at leietaker skal fjerne alle sine eiendeler i lokaler, enten dette er brukbare gjenstander, "søppel" eller rot. Leietaker må også sette i stand den veggen som har vært fjernet. Lokalet skal også vaskes skikkelig.- Når dette ikke er gjort, er lokalet mangelfullt ved tilbakelevering. Har partene avtalt noe annet gjelder selvsagt slik regulering, forteller Nyquist.Ettersom dette er et butikklokale vil det ifølge advokaten nettopp være nokså vanlig at husleielovens normalordning er fraveket i avtale.- Jeg kjenner ikke ordlyden i din avtale konkret, men de fleste kjente standardkontrakter legger opp til tilnærmet samme system som loven, og dette kan derfor langt på vei behandles likt, sier han.Nyquist påpeker videre at en leietaker som misligholder sine forpliktelser ved tilbakelevering ikke gir utleier anledning til å utøve tvang mot leietaker for å gjennomføre forpliktelsene.- I praksis innebærer dette at når leietakeren misligholder disse forpliktelsene må utleier enten selv, eller ved innleid hjelp, gjennomføre tiltakene for leiers regning. Gjør utleieren dette selv kan han kreve godtgjørelse for arbeidet, sier advokaten.Dette er ifølge Nyquist lovregulert i husleielovens § 10-3, og forutsetter at utleieren gir varsel om at han vil utbedre manglene.Hva angår etterlatt løsøre (søppel og verktøy), er dette regulert i lovens § 10-4.- Her følger det at utleier kan kaste rent skrot umiddelbart. Dersom det er verdigjenstander (for eksempel verktøyet), skal utleier ta hånd om dette på leiers vegne. Blir oppbevaringskostnadene urimelige, kan imidlertid utleier selge dette, forklarer advokaten.Er veggen fjernet uten utleiers samtykke, vil utleier kunne kreve at det settes opp en ny vegg i lokalet.- Kostnadene ved dette skal dekkes av leietaker. Har fjerningen medført konstruksjonsmessig skade, eller lignende, vil det også kunne være grunnlag for å kreve erstatning, fortsetter Nyquist.Om leietaker heller ikke dekker kostnadene ved det ovenfor nevnte frivillig, blir det et spørsmål om hva slags sikkerhet som er stilt i leieforholdet.- Disse kostnadene vil normalt dekkes av garanti/depositum, forutsatt at midler er tilgjengelig.- Hvis det heller ikke er nødvendig sikkerhet for arbeidene, blir kostnadene et alminnelig krav mot leietaker som må inndrives gjennom namsmyndigheten på normal måte, noe som forutsetter at leietaker er solvent, sier Nyquist til HegnarOnline.1. Sørg for at det er stilt rikelig og tilstrekkelig garanti/depositum2. Sørg for god dokumentasjon ved leiestart i form av bilder og beskrivelse av tilstanden3. Gjennomfør en befaring i god tid før fraflytting slik at partene kan bli enige om hva slags tiltak som skal være utført innen tilbakelevering4. Avhold ny befaring ved tilbakelevering