Artikkel av: advokatfullmektig Julia Onsager Steen, Bing Hodneland advokatselskapForkjøpsrettMakstidHvorfor makstid?Unntak for fast eiendomArtikkelen er skrevet av advokatfullmektig Julia Onsager Steen, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Forkjøpsretter kan avtales for ulike typer formuesgoder. Historisk er forkjøpsretter ofte knyttet til fast eiendom og har sin bakgrunn i en avtale eller lov. Det gir rettighetshavere en rett til å bli eier når eiendommen avhendes eller skifter eier på annen måte.Et særlig aktuelt spørsmål i forbindelse med forkjøpsrett, er hvor lenge denne kan gjøres gjeldende. I noen tilfeller er dette regulert i kontrakten, ved at man avtaler for hvor mange år forkjøpsretten skal gjelde, men ofte er det ikke satt noen slik begrensning. Uansett vil lov om løysingsrettar sette begrensninger. I forbindelse med ikrafttredelse av lov om løysingsrettar ble det innført en makstid på 25 år. Dette gjelder også for alle de avtaler om forkjøpsretter som er inngått før loven trådte i kraft i 1995. Dette innebar at de avtaler som var inngått mer enn 25 år før 1995, automatisk skulle bortfalle. For å forhindre dette ble det i loven også bestemt at løsningsretter tidligst kunne falle bort 20 år etter at loven trådte i kraft, dvs. i 2015.For eksempel vil en avtale om forkjøpsrett inngått i 1985 og med en varighet på 50 år, innebære at rettigheten etter avtalen, faller bort i 2035. Makstiden på 25 år innebærer at forkjøpsretten på tross av avtalen skulle falt bort i 2010, men ettersom det er bestemt en minstetid på minimum 20 år, faller forkjøpsretten likevel ikke bort før i 2015. Lovgiver valgte å sette en makstid på 25 år av hensyn til eiers disposisjonsrett over eiendommen og hans behov for å kunne drive denne på en forsvarlig måte. At makstiden er 25 år begrunnes med at det anses å tilsvare en generasjon.En makstid vil forhindre at forkjøpsretter blir værende på eiendommer i generasjoner, uten at noen tar initiativet til å få disse slettet. Slike forkjøpsretter uten realitet vil kunne skape uønskede situasjoner. Dette gjelder særlig for de tilfeller hvor det til forkjøpsretten er avtalt en fastsatt løsningssum, typisk den opprinnelige kjøpesum. For eieren kan det medføre vanskeligheter med låneopptak mv. ettersom en panthaver ikke vil få dekning for mer enn den løsningssum rettighetshaveren skal betale dersom han gjør forkjøpsretten gjeldende ved et evt. tvangssalg.Det er viktig å være klar over at de tidsfrister som er fremstilt over, ikke gjelder for alle forkjøpsretter knyttet til fast eiendom. Det er i loven gjort et viktig unntak fra makstiden. Unntaket gjelder for reelle løsningsrettigheter, dvs. rettigheter som er knyttet til eiendommen og ikke til en person. Videre gjelder unntaket for grunn som er utskilt fra eiendommen som har den reelle løsningsretten og for eiendom som passende kan slås sammen med denne. Hvilke eiendommer som passende kan slås sammen, må avgjøres konkret og skjønnsmessig.Unntaket skal sikre at man ikke får uønskede naboer, og dette vil særlig være aktuelt i de tilfeller hvor husene som er oppført på tomtene ligger tett opp til hverandre og de for eksempel har felles vei, brygge etc.Unntaket fører til at det ikke er noen tidsfrist for disse rettighetene, men de vil kunne falle bort i de tilfeller hvor utviklingen har ført til at rettigheten ikke lenger tjener sitt formål.