Rop høyt – eller tap din rett!

Våren er høytid for kjøp og salg av bolig. Hva gjør kjøper dersom drømmeboligen ikke svarer til forventingene?

Advokatfullmektig Ingrid Therese Hopsø i Bing Hodneland advokatselskap.

Artikkel av:         advokat Ingrid Therese Hopsø og advokatfullmektig Julia Onsager Steen, Bing Hodneland advokatselskapi Bing Hodneland advokatselskap DA.Hva er reklamasjonsplikt? Reglene om reklamasjonsplikt er lovfestet i en rekke lover, og gjør seg gjeldende ved stort sett alle former for kjøp og salg. Hva angår kjøp av bolig gjelder avhendingsloven for brukt bolig, og bustadoppføringsloven for nyoppført bolig. Andre lover som foreskriver reklamasjonsplikt etter samme prinsipper er kjøpsloven og lov om håndverkertjenester.Regelen er i hovedtrekk den samme i de ulike lovene, og går kort fortalt ut på at dersom den ene part i kontraktsforholdet er misfornøyd med det han har fått, så må han si fra til selger. Ordet "reklamasjon" stammer fra det latinske ordet reclamare, som betyr å rope høyt. Dette er betegnende for hva reklamasjonsplikten innebærer; kjøperen må i klartekst fortelle selgeren at han mener boligen lider av en mangel.Plikten til å reklamere er et utslag av alminnelige lojalitetskrav i kontraktsforhold; den part som vil få et krav imot seg har rett til å bli kjent med dette så tidlig som mulig. En reklamasjon i forbindelse med kjøp av fast eiendom kan utløse betydelig økonomisk ansvar på selgers side, et ansvar mange selgere – på et tidspunkt når salgssummen er oppbrukt – kan ha vanskeligheter med å bære. Reklamasjonsreglene er derfor viktige å kjenne til, både for kjøper og selger.En reklamasjonsregel består av tre elementer; reklamasjonsfristens utgangspunkt og lengde, og den inneholder krav til reklamasjonens form og innhold.Reklamasjonsfristens utgangspunktVanligvis begynner reklamasjonsfristen å løpe fra det tidspunkt kjøper fikk kunnskap om – eller burde ha skaffet seg kunnskap om – mangelen. Idet kjøper overtar sitt nye hjem bør kjøper derfor undersøke boligen nøye. Kjøpers undersøkelsesplikt gjelder uavhengig av om kjøper tar boligen i bruk eller ikke.Det er viktig å være klar over at kjøper anses å ha fått kunnskap om mangelen allerede fra det tidspunkt han oppdager noe som indikerer at boligen lider av en mangel. Kjøper behøver ikke vente med å reklamere til han med sikkerhet har kunnskap om hva mangelen består i eller hva som er årsaken til mangelen, ei heller trenger omfanget av mangelen å være avklart. Det kan imidlertid heller ikke forventes at kjøper reklamerer før kjøper har skaffet seg en viss klarhet i at det faktisk foreligger en mangel.Reklamasjonsfristens lengdeKjøperen som har oppdaget en mangel har to frister å forholde seg til; en relativ reklamasjonsfrist og en absolutt reklamasjonsfrist.Den relative reklamasjonsfristen er i de fleste tilfeller den viktigste for kjøper å forholde seg til; denne gjelder hvor lang tid kjøper har på seg fra han oppdager mangelen til han første gang gir selgeren beskjed. Lengden på denne fristen er skjønnsmessig definert og er i de fleste lover angitt slik at det stilles krav om at reklamasjon skjer "innen rimelig tid". Dette gjelder også ved kjøp av bolig.Noe klart svar på hva som er å anse som "innen rimelig tid" finnes ikke. Lovgiver har åpnet for at det skal være rom for tilpasninger fra sak til sak, hvilket innebærer at det må vurderes konkret i den enkelte sak hvorvidt reklamasjonen er rettidig.Noen ledetråder kan imidlertid utledes av rettspraksis. I en sak som gjaldt salg av bolig etter avhendingsloven uttalte Høyesterett at kjøper ikke bør vente noe særlig lengre enn to måneder etter at mangelen ble oppdaget, og at tre måneder må anses å være i ytterpunktet av hvor lenge kjøper kan vente med å reklamere.I tillegg kommer den absolutt fristen for å reklamere. Det følger av avhendingsloven at denne fristen utløper fem år etter overtagelse. Dersom kjøper oppdager mangelen først fem år etter overtagelse av boligen, kan ikke kjøper gjøre mangelen gjeldende overfor selger, uansett om kjøperen melder fra umiddelbart han blir kjent med mangelen. Merk at kravet i visse tilfeller – etter reglene i foreldelsesloven – kan bli foreldet etter 3 år, også før den absolutte femårsfristen er utløpt.Krav til innhold og formI første omgang kan kjøper nøye seg med å avgi en nøytral reklamasjon til selger. Det vil være nok for kjøper å angi overfor selger hva kjøper mener er mangelfullt og at kjøper mener selger er ansvarlig for den mangel som foreligger.Loven krever at kjøper gir selger "melding". En slik melding kan være muntlig eller skriftlig, men av bevismessige hensyn anbefales det at reklamasjonen gjøres skriftlig.I neste omgang må kjøperen angi nærmere hva hans krav består i. Dette kalles spesiell reklamasjon, og innebærer at kjøperen må angi hvilken/hvilke misligholdssanksjon(er) som gjøres gjeldende – om det som følge av mangelen kreves retting, prisavslag, heving eller erstatning.  En spesiell reklamasjon må følges opp innen rimelig tid etter at det er gitt en nøytral melding.Konsekvensen av for sen reklamasjonReklamasjonsfristen er streng, og dersom kjøper ikke reklamerer innen fristen, vil kjøper tape retten til å gjøre mangelen gjeldende, selv om både badet og taket lekker.Selgeren må også være påpasseligOgså for selger er det viktig å være bevisst reklamasjonsfristens lengde. Har kjøper fremsatt reklamasjonen for sent er ikke selger pliktig til å utbedre mangelen eller tilby prisavslag eller erstatning for denne. Selger bør derfor være påpasselig med hvordan han håndterer en henvendelse om reklamasjon.Dersom selgeren innlater seg på realitetsdiskusjoner, for eksempel hvorvidt det faktisk foreligger en mangel eller ikke, er det i norsk rett lagt til grunn at selger ikke senere kan påberope seg at reklamasjonen er fremsatt for sent.Artikkelen er skrevet av advokat Ingrid Therese Hopsø og advokatfullmektig Julia Onsager Steen, Bing Hodneland advokatselskap DA.