Utvider i tøft hotellmarked i Bergen

En dobling fra 3.000 til 6.000 hotellrom i Bergen, skremmer ikke hotelleier Kjetil Smørås. Han fikk nylig tilbud om å selge to, men avslo og kjøper selv i stedet.

UTVIDER: – I år klatrer belegget i Bergen samlet sett litt over 60 prosent. Vi ligger på 75 prosent i våre hoteller, sier Kjetil Smørås i De Bergenske, som etter kjøpet av Hordaheimen har seks hoteller med 755 rom i Bergen. Foto: de bergenske

– Det er en gate imellom, men bare fem-seks meter mellom hotellbyggene, sier Kjetil Smørås.

Hotelleier Smørås inngikk nylig kjøpskontrakt med med sine bysbarn i Joa Gruppen, om å kjøpe bergenshotellet Hordaheimen, som har ligget kloss på Smørås’ eget Augustin Hotel rett ved Vågsallmenningen i Bergen sentrum.

– De skal ikke bygges sammen, men ha felles funksjoner, hovedsakelig lounge og resepsjon. Hordaheimen blir i stor grad et rent digitalt hotell, sier han.

Det er inngått en kjøpsavtale, men formelt kjøpes ikke hotellkroppen før i løpet av seks måneder, mens driften av hotellet overtas ved nyttår.

KJØPER NABOEN: De Bergenske eier Augustin Hotel (skimtes i bakgrunnen, brun bygning) og kjøper nå Hordaheimen. foto: Best Western

– Eiendommen er i helt akseptabel standard. Bygget er i god stand og rommene godt vedlikeholdt, men vi vil umiddelbart bygge 11 nye rom. Vi bygger om resepsjonen og lobbyen til det nye konseptet, og hotellet kommer da opp i 100 rom, sier han.

Med dette kjøpet har Smørås 755 rom i seks hoteller i Bergen sentrum, og er blitt en av de større aktørene i byen.

Raske kjøp og salg

Hordaheimen ble eid av Bergen ungdomslag Ervingen fra 1918 til mars 2018. Da ble det kjøpt av det lokale eiendomsselskapet Midgard Gruppen, som eies av Ståle G. Simonsen og Henrik Advocaat Lund. Disse satt på det i kort tid før eierskapet gikk videre til Bergen Sentrum Holding, et selskap eid av Joa Gruppen. Nå kvitter også de seg med hotellet uten å ha gjort noen større grep med eiendommen.

Adm. direktør og 50-prosenteier i Joagruppen, André Angelskår, ønsker ikke å si noe om hvorfor de selger etter så kort tid. 

– Jeg har ingen kommentarer til salget, sier han til Finansavisen.

Midgard Gruppen og Joa Gruppen er samarbeidspartnere i flere selskaper.

Hatt kjøpsønske lenge

– Jeg har i mange år hatt et sterkt ønske om å kjøpe Hordaheimen. Da det var til salgs i fjor, sto jeg midt oppe i renoveringen av Hotel Terminus og hadde ikke mulighet.

Smørås selv har også vært i tenkeboksen på salg. For noen måneder siden var han i forhandlinger om overdra driften og også salg av eiendommer.

– Jeg fikk en henvendelse fra en hotellkjede som var interessert i å leie både Augustin Hotel og Terminus, både på drift og kjøp av eiendommene. Jeg fant ut at jeg ikke var klar for å redusere antall rom. Mitt DNA handler om å vokse, sier han.

Antallet hotellrom doblet

Mange kunne nok vært fristet til å selge i et marked som har doblet antallet hotellrom fra 3.000 til 6.000 rom fra 2012 til i dag. Belegget har stupt fra 70 prosent til 59 prosent i perioden.

– Det har vært en vanvittig tilvekst av kapasitet, men også brukbar underliggende vekst i markedet. Veksten kommer fra turistene. Vi har fem måneder i året der vi tjener gode penger, så er det om å gjøre å drive så «lean» som mulig resten av året.

De Bergenske

  • Hotellkonsern i Bergen som etter kjøpet av Hordaheimen har seks hoteller med totalt 755 rom i Bergen sentrum. Disse er Grand Hotel Terminus, Zander K, Bergen Børs Hotel, Augustin Hotel og Villa Terminus.
  • Eies 100 prosent av Kjetil Smørås, som er fjerde generasjon i familieselskapet. Hans oldefar åpnet Augustin Hotel i 1919.
  • Smørås har driften på alle hotellene og eier fire av eiendommene, Zander K eies 50/50 med Herman Friele, mens Bergen Børs Hotel driftes.

I år har romkapasiteten økt med 5 prosent, ifølge Smørås, mens etterspørselen har steget med 9 prosent.

– I år klatrer belegget i Bergen samlet sett litt over 60 prosent. Vi ligger på 75 prosent i våre hoteller, sier han.

– Hvordan klarer dere å ha så mye høyere belegg enn resten av markedet?

– Vi er tett på markedet og har ulike produkter for de ulike segmentene. Vi treffer flere deler av markedet, sier han.

– KNALLTØFT MARKED I BERGEN: Hotellrådgiver Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting. Foto: Kaare Martin Granerud

Mens mange advarer mot at små hotellgrupperinger vil få problemer fremover ettersom mye av hotellbookingen skjer gjennom store, internasjonale nettjenester som Google, Momondo og andre, er ikke Smørås like bekymret.

– Å utvikle gode datasystemer og å ha en god administrasjon, krever størrelse, men med dagens salgsformer er det mulig for mindre aktører å være godt synlig. Brandingen er nesten borte på de store tjenestene, det er pris, konsept og kundemeldinger det går på. Tidligere var det ikke så lett å finne de små godbitene, nå er de synlige for folk som leter litt, sier han.

I fjor omsatte hans hotellkonsern De Bergenske for 307 millioner kroner og satt igjen med 2,5 millioner etter skatt.

– I år havner vi mellom 330 og 340 millioner. Av dette er 50 prosent organisk vekst, mens resten kommer fra to restauranter vi overtok i sommer, sier Smørås. 

Har historisk ligget høyt

 – «Historisk» har hotellrombelegget i Bergen ligget over 70 prosent i mange år, og man toppet lenge storbyoversiktene. Så gikk det nedover for fire-fem år siden. I fjor gikk man så vidt under 60 prosent på årsbasis, sier hotellrådgiver Peter Wiederstrøm fra Wiederstrøm Hotel Consulting til Finansavisen.

Hans tall viser at belegget frem til 27. november har steget med 2 prosent.

– I store markeder som har belegg på 60 prosent og litt over 60 prosent, vil det alltid lanseres nye hotellprosjekter, men i dette tilfellet her er det jo en svært erfaren og driftig aktør som går inn og tar over et eksisterende hotell. Det representerer ikke noe kapasitetsvekst, og samdrift av to hoteller virker dessuten fornuftig, sier Wiederstrøm.

– Vanvittig mye tøffere marked 

– Men det er et vanvittig mye tøffere marked enn for 7-8 år siden. I 2011 og 2012 var det rundt 3.400 tilgjengelige rom, nå er det cirka 3.000 flere. Vi som bistår utbyggere og gårdeiere opplever likevel fortsatt en god del interesse for Bergen, sier han.

– Hvor mye mer kapasitetsvekst er på gang?

– Jeg har ikke nøyaktige tall, men jeg kjenner til i alle fall en håndfull konkrete prosjekter, og de virker også sannsynlige. Moxy-hotellet er jo under bygging, for eksempel, sier Wiederstrøm.

Dette er et hotell på 199 rom i Solheimsviken i Bergen. Det bygges av GC Rieber Eiendom og skal stå ferdig i mars 2021.