Av: Senioradvokat Henrik Wergeland Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Ved oppføring av nye boligsameier etableres det gjerne en parkeringskjeller hvor utbygger tilbyr kjøp av parkeringsplasser sammen med boligene.
Hva som er boligsameiets fellesareal fremgår av tegningene vedlagt seksjoneringssøknaden som ble tinglyst i forbindelse med opprettelsen av sameiet. Det som ikke inngår i de enkelte eierseksjonene er fellesareal – typisk trapperom, korridorer, tekniske rom mv.
Bilde av: senioradvokat Henrik Wergeland Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Parkeringskjeller som egen seksjon
En eierseksjon kan ha to alternative formål: bolig eller næring. Det er ikke et vilkår at det drives næringsvirksomhet i næringsseksjoner, og en parkeringskjeller i et boligsameie kan eksempelvis seksjoneres som en næringsseksjon.
Hver enkelt seksjon – både bolig- og næringsseksjoner – har et eget grunnboksblad, noe som gjør det praktisk for utbyggere å skille ut parkeringskjelleren som en egen næringsseksjon. Det gir utbygger en langt mer fleksibel omsetningsmodell fremfor å binde parkeringsplassene til de enkelte boligseksjonene som tilleggsdeler, og kjøperne får en tinglyst eierandel i næringsseksjonen / parkeringskjelleren med tilhørende parkeringsrett.
Tingsrettslig parkeringssameie
Når to eller flere eier en formuesgjenstand i fellesskap, utgjør de et såkalt tingsrettslig sameie. Slike sameier reguleres av sameieloven, som ikke må forveksles med eierseksjonsloven som regulerer boligsameiet som sådan.
Når en parkeringskjeller seksjoneres som en egen næringsseksjon, og flere kjøper ideelle andeler i denne, oppstår det dermed et tingsrettslig sameie i «parkeringsseksjonen». Den videre konsekvensen av en slik seksjonering er at parkeringskjelleren ikke inngår i boligsameiets fellesareal, og drifts- og vedlikeholdsansvaret påligger i utgangspunktet de enkelte deltagerne i det tingsrettslige parkeringssameiet.
I et nybygg følger det ikke nødvendigvis med én parkeringsplass per bolig, og eierstrukturen i boligsameiet og det tingsrettslige parkeringssameiet er ofte ikke sammenfallende.
Det varierer i hvilken grad utbyggere før overtakelse har utarbeidet et sett med vedtekter for det kommende parkeringssameiet hvor det legges opp til valg av eget styre og innkreving av kostnader til drift av parkeringskjelleren.
Selv om et parkeringssameie ikke er organisert på den måten, men driftes som om det var boligsameiets fellesareal, endrer ikke det parkeringskjellerens status som en egen næringsseksjon.
Fordeling av kostnader
I de tilfeller hvor enkelte i boligsameiet ikke har kjøpt parkeringsplass, og dermed heller ikke er sameiere i parkeringsseksjonen, kan det gi et uheldig utslag for disse dersom parkeringskjelleren driftes av boligsameiet og kostnader dekkes med fellesskapets midler. Dette kan imidlertid ordnes ved at parkeringssameiet organiserer seg og tar over driften av parkeringsseksjonen.
Søksmålskompetanse
En praktisk problemstilling er spørsmålet om hvem som er rette kravshaver dersom det avdekkes mangler ved parkeringskjelleren – eksempelvis at flere av parkeringsplassene er så smale at de ikke oppfyller funksjonskravet i Byggteknisk forskrift.
For mange vil det være naturlig å tenke at det er boligsameiets styre som må reklamere overfor utbygger og eventuelt forfølge et krav knyttet til seksjonseiernes parkeringsplasser. Dette vil nok særlig være oppfatningen dersom det er mangler ved en vesentlig andel av parkeringsplassene.
I henhold til eierseksjonsloven har styret kompetanse til å ta ut søksmål overfor utbygger i forbindelse med mangler ved fellesareal. En parkeringskjeller som er skilt ut som en egen seksjon er imidlertid ikke et fellesareal og boligsameiets styre har dermed ikke anledning til å forfølge et krav knyttet til mangler ved denne. I henhold til eierseksjonslovens ordlyd er det dermed eierne av parkeringsseksjonen som må forfølge et slikt krav.
Ettersom en parkeringskjeller har en svært sentral funksjon i boligsameiet, kan nok en slik begrensning i styrets søksmålskompetanse oppfattes som en lite hensiktsmessig regel. Da styret ble gitt en lovfestet kompetanse til å reise søksmål overfor utbygger knyttet til mangler ved fellesareal, hadde lovgiver trolig ikke for øye at mange parkeringskjellere seksjoneres som egne seksjoner. Det er derfor ikke utenkelig at domstolene – dersom problemstillingen kom på spissen – ville akseptert at boligsameiets styre reiste søksmål mot utbygger på bakgrunn av mangler ved en parkeringskjeller, til tross for at den var skilt ut som en egen næringsseksjon.
Organiseringen av driften
Hvordan driften av parkeringskjelleren er organisert vil nok kunne være avgjørende i den forbindelse. Er det et eget parkeringsstyre som står for driften, og det føres et eget regnskap for parkeringskjelleren hvor det kun er de med parkeringsplass som er med og dekker kostnadene, vil det kunne tale for at boligsameiets styre er avskåret fra å reise søksmål på vegne av parkeringsseksjonen. Men desto mer sammenblandet driften av parkeringsseksjonen er med boligsameiets fellesareal, vil det kunne trekke i retning av at styrets søksmålskompetanse etter eierseksjonsloven også omfatter krav knyttet til parkeringskjelleren.
Dersom man vurderer å gjøre gjeldende mangelskrav overfor utbygger knyttet til parkeringsplasser i et boligsameie, bør det avklares hvilken status parkeringsplassene har i de tinglyste seksjoneringstegningene. Videre bør det på bakgrunn av denne statusen foretas en grundig vurdering av hvem som skal fremme og forfølge mangelskravet overfor utbygger.
Artikkelen er skrevet av senioradvokat Henrik Wergeland Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA.
