Av: Advokat Synne Jacobsen Andersen, Bing Hodneland advokatselskap
Regjeringen har vedtatt en strømstøtteordning som skal avhjelpe husstandene. Ordningen gjelder kun for helårsboliger, og ikke fritidsboliger. Flere hyttekommuner opplever derfor høy pågang fra hytteeiere som ønsker å bruksendre fritidsboligen til helårsbolig, i håp om å få strømstøtte også her.
Hvorfor bruksendring?
Strømstøtteordningen som ble vedtatt med virkning fra og med 1. september i år, innebærer at alle husholdninger skal få dekket 90 prosent av strømprisen over 70 øre per kWh. Utgangspunktet er at man ikke trenger å søke om å få utbetalt slik støtte, da den betales automatisk av nettselskapet.
Strømstøtten gjelder kun for husholdninger i helårsboliger, og ikke fritidsboliger. Nettselskapene legger informasjonen i matrikkelen til grunn ved vurderingen av om du kvalifiserer til strømstøtte. Endrer man hyttas formål til helårsbolig, vil man likevel kunne benytte seg av strømstøtteordningen også her.
Særlig i vinterhalvåret hvor det blant annet går mye strøm til oppvarming, vil mange kvie seg for å benytte hyttene sine. Dette bekymrer hyttekommunene, da størsteparten av inntektene til virksomhetene i disse kommunene kommer fra hytteturismen. Flere kommuner har derfor signalisert en liberal holdning til å få bruksendret hytta til helårsbolig. Dette kan også øke fast bosetting på sikt, hvilket er noe mange kommuner tilstreber.
Spørsmålet er imidlertid om bruksendring til helårsbolig er en «quick fix» for høye strømregninger, slik mange har fått inntrykk av, eller om du som hytteeier bør tenke deg godt om før denne prosessen igangsettes.
Hva er området regulert til?
Dersom du vurderer å søke om bruksendring av hytta til helårsbolig, bør du først undersøke om det foreligger konkrete bestemmelser for det aktuelle området, som forhindrer slik bruksendring.
Mange hytter ligger i områder som er avsatt til fritidsbebyggelse. Hva området er regulert til, vil ofte være bestemt i en reguleringsplan for området eller i kommuneplanens arealdel. Viser det seg at området hytta ligger i er regulert til fritidsboliger, må man søke dispensasjon fra arealformålet for å endre formålet fra fritidsbolig til helårsbolig.
Reguleringsplanen kan også inneholde andre bestemmelser med krav til bebyggelsen eller eiendommen for øvrig, eksempelvis infrastruktur. Dersom det ikke er mulig å oppfylle disse kravene, må det søkes dispensasjon fra aktuelle bestemmelse i reguleringsplanen.
Noen områder er uregulert. Det vil si at det ikke foreligger noen reguleringsplan med konkrete bestemmelser for området. I slike tilfeller kan kommunen stille krav til at det utarbeides og godkjennes en reguleringsplan, før man eventuelt får innvilget bruksendring. Dette er en svært omfattende prosess, men man kan også søke dispensasjon fra krav om reguleringsplan.
Dersom det må søkes dispensasjon fra bestemmelser i lov eller plan, vil saksbehandlingstiden som utgangspunkt være opptil 12 uker. For at dispensasjon kan gis, krever loven at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon. Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Det er som utgangspunkt opp til kommunen om slik dispensasjon skal gis.
Som nevnt innledningsvis, har en rekke kommuner gitt uttrykk for at de er positive til bruksendring fra
fritidsbolig til helårsbolig. Imidlertid har Statsforvalteren, som klageorgan for vedtak fra kommunen, vært langt mer restriktive i sine uttalelser. Statsforvalteren har uttalt at de vil være negative til slike dispensasjoner, dersom det er tydelig at tiltakshaver har søkt dispensasjon for bruksendring for å få strømstøtte. Statsforvalteren vil være negative til dispensasjon dersom noen klager inn et vedtak. Videre har Statsforvalteren uttalt at også den vil kunne benytte seg av klageretten, til tross for at ingen andre berørte parter har klagd inn vedtaket.
Strengere krav til helårsboliger
I tillegg til eventuell dispensasjon fra arealformål, må det videre søkes om selve bruksendringen. Bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig er etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav d søknadspliktig. I en slik søknad må man kunne dokumentere at eiendommen oppfyller nødvendige, tekniske krav ettergjeldendeteknisk forskrift (TEK17). Det stilles strengere krav til helårsboliger enn til fritidsboliger.
Andre forhold som renovasjonsløsninger, adkomst og avkjøring, parkering, samt tilknytning til vann og avløp må også være tilfredsstillende etablert. Rimelig nærhet til skole og barnehage vil også være et sentralt krav, som er særegent for helårsboliger.
For utarbeidelse av bruksendringssøknad med tilhørende nødvendig dokumentasjon, bør man få hjelp av fagkyndige som kan opptre som ansvarlig søker. Ansvarlig søker vil også kunne vurdere om boligen og eiendommen oppfyller de kravene som stilles i plan- og bygningsloven, regulerings- og kommuneplan, og teknisk forskrift. Dersom det må foretas tekniske endringer for å tilfredsstille nevnte krav, kan det også bli behov for større ombygginger av hytta eller endringer på eiendommen.
Dersom kravene som stilles i teknisk forskrift og lov, ikke er gjennomførbare, kan det søkes dispensasjon fra disse bestemmelsene. Det er opp til kommunen å beslutte hvorvidt dispensasjon skal gis, herunder om vilkårene til å innvilge dispensasjon er oppfylt.
Det er først når man har fått eventuell dispensasjon fra reguleringsplan, og fått godkjent bruksendringen gjennom en byggesaksprosess, at formålet endres til helårsbolig i matrikkelen. Husk at du selv må gi beskjed til nettselskapet dersom du har fått bruksendring og ønsker strømstøtte. Dette skjer ikke automatisk ved endring av formål fra hytte til bolig.
Økonomisk avveining
Prosessene som er beskrevet over, kan være både komplisert, tids- og kostnadskrevende.
I tillegg bør man ha et langsiktig perspektiv hva gjelder konsekvensen av en slik bruksendring, da mange tenker på dette som en midlertidig løsning. Det er blant annet viktig å undersøke om det er boplikt der hytta ligger. Dersom det er innført boplikt, og man endrer formålet til helårsbolig, vil ikke formålet og bruken automatisk kunne tilbakeføres til fritidsbolig.
Mange områder består hovedsakelig av hytteeiere, og er mindre populære for fastboende. Eiendommen i et slikt område kan derfor potensielt få en mye lavere markedsverdi som helårsbolig med boplikt, enn som fritidsbolig.
Dersom man får innvilget søknad om bruksendring til helårsbolig, vil mange da bli sittende med to helårsboliger. Slik endring i bruk kan få flere skattemessige konsekvenser man ikke er forberedt på, blant annet knyttet til formuesskatt, eventuelt salg og utleie. Dette kan derfor slå uheldig ut, og konsekvensene må vurderes nøye.
Midlertidig dispensasjon
Et alternativ kan være å søke midlertidig dispensasjon for bruksendring. Dette slik at bruksendringen vil bortfalle når vilkårene for den midlertidige dispensasjonen ikke lengre er til stede. En midlertidig tillatelse kan eksempelvis settes til et gitt tidspunkt eller i et gitt antall måneder/år.
Som nevnt er det ulikt fra kommune til kommune hvor restriktive de er med å gi dispensasjon til bruksendring. Det kan derfor være fornuftig å be kommunen om et møte eller forhåndskonferanse for å avklare kommunens holdning til denne type problemstillinger. Møtene kan stort sett gjennomføres per telefon, der man får signaler på hvordan kommunen vil vurdere en eventuell søknad. Det er viktig å huske på at forhåndskonferansen ikke er bindende for kommunen, kun veiledende.
Statsforvalterens uttalelser den siste tiden må også tas med i vurderingen av sannsynligheten for å få godkjent bruksendring. Det er viktig å være klar over at plan- og bygningslovgivningen er komplisert og ikke legger til rette for raske omstillinger. Gebyr og saksbehandlingstid må også tas i betraktning.
Dersom du planlegger en bruksendringsprosess, bør du begynne med å kontakte kommunen der hytta ligger, for så å kontakte nødvendige rådgivere som kan vurdere saken din.
Artikkelen er skrevet av advokat Synne Jacobsen Andersen, Bing Hodneland advokatselskap DA.
