Av: Advokat | partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA
Ved etablering av et eierseksjonssameie skal det fastsettes en sameiebrøk. Brøken angir «seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet», og skal være «fast» (eierseksjonsloven § 4 og § 7).
Hvordan brøken skal fastsettes gir loven ikke regler for, men normalen har vært enten areal eller verdi – eller en kombinasjon av disse.
Spørsmål om hvorvidt man bør, kan eller må endre sameiebrøken ved endringer i bygningsmassen eller andre forhold som utgjorde grunnlaget for den opprinnelige fastsetting av sameierbrøk er – og har vært – en gjenganger i alt fra årsmøter til rettsmøter.
Det kommer jevnlig nye avklaringer av tvilstilfeller, og Kommunal- og distriktsdepartementet publiserte 20.03.2023 en tolkningsuttalelse knyttet til dette temaet som vi skal komme tilbake til.
Hvorfor har brøken betydning?
Sameiebrøken har ikke noen direkte sammenheng med hvilken del av eiendommen og bygningsmassen den enkelte seksjonseier har rett til å disponere eksklusivt. Grensene for den enkelte seksjon følger av plantegninger som er del av seksjoneringsbegjæringen – søknaden om seksjonering – og eventuelt av vedtektene.
For fellesarealer har alle seksjonseiere som utgangspunkt den samme rett til bruk, uavhengig av sameiebrøken. En eier av en stor leilighet, men tilhørende store eierbrøk, har ikke en større rett til bruk av felles takterrasse enn eieren av den minste leiligheten i eierseksjonssameiet.
I eierseksjonssameier med næringslokaler, eller en kombinasjon av næringslokaler og boliger, vil stemmene på årsmøtet vektes «etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene» (eierseksjonsloven § 52). En eier av en stor leilighet eller et stort næringslokale vil dermed ha større innflytelse på vedtak i årsmøtet enn eieren av en seksjon med en mindre sameiebrøk. I de rene boligsameiene «har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer».
Sameiebrøken har for mange dermed størst praktisk betydning for fordelingen av inntekter og kostnader. Den klare hovedregel er at alle kostnader knyttet til drift og vedlikehold av eiendommen og fellesarealene i bygningen i eierseksjonssameiet skal fordeles etter sameiebrøken. Inntektene skal fordeles på samme måte, slik at eier av en seksjon med en stor brøk blir godskrevet en større andel av salgssummen hvis eierseksjonssameiet selger loftet eller andre fellesarealer.
Bør brøken endres?
Hvorvidt sameiebrøken i noen tilfeller bør endres blir normalt et spørsmål om hvorfor spørsmålet om endring av brøken har kommet opp.
Ved endringer av bygningsmassen, slik som påbygging eller endring av grensene mellom seksjoner eller mellom seksjoner og fellesarealer, er det vår vurdering at brøken bør endres.
Uavhengig av hvilket prinsipp som i sin tid ble lagt til grunn for fastsettelsen av sameiebrøken vil en slik type endring – der en seksjon blir større eller mindre – formodentlig tilsi at seksjonen ville fått en annen brøk ved den opprinnelige seksjonering.
Hvis en seksjon bygger på en etasje og dobler sitt innvendige areal, så vil det også etableres nye fellesarealer i form av de utvendige og bygningsmessige konstruksjoner som tilføres bygget. Disse vil eierseksjonssameiet som hovedregel overta vedlikeholdsansvaret for – og dette bør etter vårt syn følges av en endring av sameiebrøken slik at også kostnadsfordelingen justeres.
Ved en endring av brøken som medfører en forskyvning av eierskapet – at en eller flere seksjoner får en høyere brøk – så kreves det dokumentavgift for den verdioverføringen det ansees å utgjøre.
Kan brøken endres?
Det korte svaret på spørsmålet om sameiebrøken kan endres er: ja. Det som kan være av større betydning blir derfor hvorvidt de formelle vilkårene for en endring kan oppnås.
Kravene som må være oppfylt avhenger av hvorfor – og hvordan – brøken ønskes endres.
Hvis sameiebrøken som et eksempel ønskes endret fra en fordeling som ikke hensyntar areal til en fordeling basert utelukkende på areal, så vil det kreve at alle seksjonseiere aksepterer en slik endring.
Det følger av sammenhengen i eierseksjonsloven, og bestemmelsen i § 29. Her angir loven at «Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av [sameiebrøken]».
En tolkningsuttalelse fra det daværende Kommunal- og moderniseringsdepartementet den 19.07.2021 bekrefter at dette «gjelder tilsvarende ved reseksjonering», og trekker frem som eksempel at «Dersom man ønsker å fastsette ny utvidet brøk etter et annet fordelingsprinsipp enn areal, må samtlige seksjonseiere samtykke». Slik vi har forstått bakgrunnen for spørsmålet som departementet besvarte var den eksisterende sameiebrøken basert på areal.
Unntak for reseksjonering ved endring av grense mot fellesareal
I tolkningsuttalelsen fra Kommunal-distriktsdepartementet publisert 20.03.2023,som vi nevnte innledningsvis, er det nettopp spørsmålet slik vetorett som er tema.
Dersom arealer som har vært fellesareal skal tillegges en eksisterende seksjon, må det gjennomføres en ny seksjonering – en reseksjonering. Ved en slik reseksjonering bør sameiebrøken justeres slik at det opprinnelige prinsipp for fastsetting av sameiebrøken videreføres.
Sameiebrøken utgjøres av telleren i brøken for den enkelte seksjon – og summen av alle tellere utgjør nevneren i sameiebrøken. Ved endring av telleren for én seksjon vil det gi en endring av nevneren for samtlige seksjoner, og de øvrige seksjoner vil få en forholdsmessig lavere eierandel i sameiet.
En slik endring av eierskapet til fellesarealer krever vedtak med to tredjedels flertall på årsmøtet (eierseksjonsloven § 49). Spørsmålet departementet besvarer er hvorvidt en endring av den totale sameiebrøken anses som en endring som berører alle fordi nevner i sameiebrøken endres for alle, eller om det i bestemte tilfeller kun er behov for samtykke fra én eller flere seksjoner i tillegg til årsmøtevedtaket.
Departementet viser i sin tolkningsuttalelse publisert i mars i årblant annet til forarbeidene til eierseksjonsloven (Prop. 39 L (2016-2017)) og til en dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2016-66655. På bakgrunn av dette konkluderer departementet med at det som omtales som «berørte hjemmelshavere» «kun er de seksjonseiere som får endret grensen mellom sin bruksrett og fellesareal». Det er etter departementets vurdering kun disse «som ansees berørt og som må samtykke til reseksjoneringen».
Bakgrunnen for henvendelsen til departementet er angitt å være at tinglysing av en begjæring om reseksjonering var nektet hos Kartverket. Reseksjoneringen var knyttet til oppføring av et tilbygg, og brøken var endret som følge det utvidede arealet for én seksjon.
Det forelå ikke samtykke fra samtlige øvrige seksjonseiere, og Kartverket nektet tinglysing med henvisning til matrikkelloven og eierseksjonsloven. Departementets uttalelse tilsier at Kartverket må godta tinglysing uten slikt samtykke fra samtlige.
Det er vår vurdering at departementet her har gitt en god avklaring, og at denne er i overenstemmelse med det system eierseksjonsloven har søkt å fastsette knyttet til flertallskravet for slike overføringer av fellesarealer.
Må brøken endres?
Utgangspunktet slik vi ser det er at det ikke er noe krav om at brøken må endres selv om det er gode grunner til å gjøre det.
Et alternativ til en endring av brøken kan være at det totale vedlikeholdsansvaret for hele påbygget til en seksjon tillegges den aktuelle seksjonen gjennom vedtektsendring og samtykke fra seksjonseier.
En slik særregel vil etablere nye grensesnitt for vedlikeholdsansvaret, og vil dermed erfaringsmessig kunne skape flere mulige problemer enn de som løses ved å unnlate å endre sameiebrøken.
Vi nevner avslutningsvis at dagens eierseksjonslov (2017) åpnet opp for at seksjonering kan gjennomføres på bakgrunn av byggetillatelsen (rammetillatelsen), og kommunene er gitt en rett til å kreve reseksjonering med tilhørende endring av sameiebrøken dersom bygget som blir oppført viser «avvik av betydning mellom det seksjonerte og de ferdige bruksenhetene» «slik at seksjoneringen stemmer med virkeligheten» (eierseksjonsloven § 22).
To saker er sjelden helt like og selv om det foreligger avklaringer av mange spørsmål fra både departementet og domstolene vil vi anbefale at eierseksjonssameier tar kontakt med forretningsfører eller advokat hvis spørsmål om utbygging, ombygging, endring av fellesarealer og endring av sameiebrøk er under oppseiling.
Artikkeler skrevet at advokat | partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA
