Det myldrer av mennesker i Majorstuens paradegate. På hjørnet av Bogstadveien og Industrigaten ligger en gråblå bygård i funksjonalistisk stil. Bygården sto ferdig til OL i 1952.
Bogstadveien 30 består av 67 leiligheter og 11 næringslokaler. Og alle eiendomsobjektene - både leilighetene og næringslokalene - er eid gjennom aksjer i ett aksjeselskap: AS Bogstadveien 30 Byggeselskap.
Det finnes ikke noe samarbeid mellom Odd Ekholt og megCarl Erik Krefting
En opprivende konflikt mellom de ulike eierne har nådd kokepunktet denne sommeren.
I en flott leilighet i sjette etasje møter vi pensjonisten Svein Terje Dybing.
– Dette er tyveri. Det virker som de ønsker å rane oss. Jeg blir syk av dette. Jeg tar sovetabletter og beroligende piller. Hvis ikke får jeg ikke sove om natten.
Dybings tanker går også til de som har kjøpt seg inn i bygården i det siste.
– I bygget er det flere førstegangskjøpere. De risikerer å bli ribbet!
Fungerte i nesten 70 år
Helt siden 1952 har bygården fungert slik: Du kjøper en aksjeleilighet. Du eier en aksje. Aksjen gir deg rett til å bo i leiligheten eller disponere næringsseksjonen som er knyttet til aksjen. Husleien betales for å dekke løpende utgifter som vann, strøm og vaktmester.
Det er ikke noe galt i å eie en aksjeleilighet. I øyeblikket ligger det 38 aksjeleiligheter ute til salgs på Finn.no i Oslo. Gå på visning og snakk med megleren. Han eller hun vil si følgende: Å eie en aksjeleilighet er omtrent som å eie en selveierleilighet.
Det har vært fred og fordragelighet, mener mange, i AS Bogstadveien 30 Byggeselskap i over 60 år. Men for fire-fem år siden begynte noe å skje. Endringene kom samtidig med at to nye aksjonærer gradvis kjøpte seg opp.
Den ene er eiendomsinvestoren og forretningsføreren Odd Ekholt. Den andre er eiendomsmilliardæren Carl Erik Krefting.
Ekholt og Krefting eier aksjer i AS Bogstadveien 30 Byggeselskap gjennom flere ulike selskaper. Totalt har de en hyggelig andel av aksjene: 50,6 prosent.
Jeg opplevde at styret hadde en agendaJonas Øien, eiendomsmegler og fagansvarlig ved Privatmegleren Park
Dermed kontrollerer de også styreplassene.
– Det finnes ikke noe samarbeid mellom Odd Ekholt og meg, kommenterer Krefting.
Begge har kjøpt seg opp i selskapet de seneste årene: De har hamstret leiligheter med begge hender.
Kapret tomten
Men de har gjort mer enn å kjøpe leiligheter. De har også kjøpt tomten.
I 2015 fikk først selskapet, AS Bogstadveien 30 Byggeselskap, tilbud om å kjøpe ut festetomten. Prisen var 19,5 millioner. Med Ekholt som styremedlem valgte selskapet å takke nei.
Etter alt å dømme mener Ekholt likevel at tomten er et godt kjøp.
Tomten ble istedet kjøpt gjennom et eget selskap, som fikk navnet AS Bogstadveien 30. Først skjedde oppkjøpet i samarbeid med Christian Ringnes’ eide Eiendomsspar. Senere kommer Carl Erik Krefting inn og overtar Eiendomsspars 40 prosent eierandel.
I notene i regnskapet til AS Bogstadveien 30 finner vi hva eierne ser i glasskulen. «Festekontrakten utløper i 2040», står det å lese. Og videre: «Ønsker Bogstadveien 30 AS ikke å bortfeste tomten på nytt i 2040, kan selskapet innløse bygningen etter offentlig takst.»
Vi bor på nåler. Jeg er nervøs hver gang jeg skal sjekke epost. Kan det komme nye krav? Vi føler oss maktesløseSvein Terje Dybing
Det er mer spenning i notene til selskapet som eier tomten. Det er gjennomført en verdivurdering: Råtomtens verdi som selveiertomt er beregnet til 235 millioner kroner.
Mens alt dette skjer går boligmarkedet sin vante gang oppover i etasjene på Bogstadveien 30. Leilighetene omsettes i markedet som aksjer med tilhørende leierett til bolig. Det kan Jonas Øien bekrefte. Han er eiendomsmegler og fagansvarlig ved Privatmegleren Park, som ligger bare noen skritt unna bygården.
Øien var megler for en leilighet i Bogstadveien 30 for første gang i 2018.
– Midt under salgsprosessen fikk jeg en telefon fra et styremedlem. Jeg opplevde henvendelsen i negativ forstand, sier Øien.
To-tre dager senere kom det et bud på eiendommen. Budet kom fra et aksjeselskap og dette budet ble etter hvert akseptert av selger, godt under prisantydning. På den tiden kjente ikke Øien til at Krefting og Ekholt var de to dominerende aksjonærene i AS Bogstadveien 30 Byggeselskap. Senere er han blitt klar over at det var denne leiligheten som skal ha gjort at Krefting og Ekholt til sammen fikk en eierandel på over 50 prosent.
– Ved å skrive under på egenerklæringsskjemaet ville kjøperne i praksis si fra seg all rett til å motsi seg styret. Det kunne vi ikke godta, vi har omsorg for både selger og kjøper.
Etter påske i år har Øien solgt tre mindre leiligheter i bygården. I forbindelse med disse salgene har Øien opplevd at styret forsøker å kreve at de nye eierne skal skrive under på et egenerklæringsskjema.
Øien greide likevel å få salget gjennom hos styret, uten at en egenerklæring måtte fylles ut.
– Jeg opplevde at styret hadde en agenda med disse erklæringene. Det var mye som skurret i Bogstadveien 30, og jeg har derfor sagt nei til å påta meg flere salgsoppdrag i bygården inntil videre.
Styreleder Lillian Krogh svarer på epost til Finansavisen at de føler et ansvar for å gripe inn dersom leiligheter omsettes uten at kjøper er klar over hva han eller hun går til.
«Styret i B30 har vurdert om det kan være saklig grunn til å nekte samtykke til aksjeoverdragelse i visse tilfeller der det er grunn til å tro at kjøperen ikke har fått fullstendige og rettvisende opplysninger om B30», skriver Krogh til Finansavisen.
Øien opplyser at prisnivået på aksjene med tilhørende leierett til bolig som er solgt ligger mellom 700.000 og 1 million kroner under markedsprisen i strøket.
– Men vi har, i etterkant av disse salgene, solgt andre leiligheter med lik eierstruktur. Disse ligger ikke under markedspris for tilsvarende bolig. Det er kun i dette aksjeselskapet at kjøperne betaler mindre enn markedspris, sier Øien.
Slik svarer styreleder
Odd Ekholt ønsker ikke å la seg intervjue av Finansavisen, men overlater istedet til styreleder Lilian Krogh å svare. Hun svarer gjennom en lengre epost.
Krogh viser til en tingrettsdom fra 2018 som har behandlet spørsmålet om fordeling av felleskostnader. Tingretten slo fast i sine premisser at hovedmålet til AS Bogstadveien 30 Byggeselskap ikke er å skaffe bolig til aksjeeierne. «Utfra selskapets vedtekter synes ikke formålet med virksomheten å være mer knyttet til boligformål enn næringsformål», skrev Tingretten.
Styremedlemmene påpeker også i flere anledninger at «Bare 20 prosent av byggets areal er som bolig for aksjeeierne».
Styreleder Krogh skriver derfor at det er styrets ansvar å forvalte selskapet i samsvar med loven og sørge for riktig håndtering av skattemessige spørsmål.
«I brev til B30 den 17. april 2020 har revisor påpekt at styret plikter å følge de skattemessige retningslinjene som følger av dette svaret fra Skatt Øst. Revisor har også påpekt at selskapet over tid har fått en betydelig underdekning på inndrivelse av felleskostnader. Også brevet fra revisor er vedlagt her», skriver Krogh.
Krogh mener det er de som selger leiligheter som har ansvaret for at folk forledes til å kjøpe leilighet i Bogstadveiene 30 til markedspris.
«Hvis selgeren gir ufullstendige eller misvisende opplysninger kan det påføre kjøperen et tap. For eksempel kan det være at noe markedsføres som en aksjeleilighet eller noe annet som gir inntrykk av spesielt gunstige leievilkår, som kan gi grunnlag for prising på linje med en seksjonert hybelleilighet. Prisavslag eller erstatning for dette, er et forhold mellom selgeren og kjøperen».
Det er derfor ikke unaturlig, mener hun, at styret griper inn ved omsetning av leiligheter bygget.
«Styret i B30 har vurdert om det kan være saklig grunn til å nekte samtykke til aksjeoverdragelse i visse tilfeller der det er grunn til å tro at kjøperen ikke har fått fullstendige og rettvisende opplysninger om B30».
Brevet som endret alt
Stridens kjerne er å finne i jussens kriker og kroker. Spørsmålet er - ifølge majoritetseierne - hvilken type aksjeselskap AS Bogstadveien 30 Byggeselskap skal behandles som.
Er det et ordinært aksjeselskap, der aksjonærene er å anse som næringsdrivende og leilighetene som utleieobjekter? Eller er det et boligaksjeselskap, der aksjonærene som eier bolig kan behandles, litt enkelt forklart, som boligeiere.
Ekholt har i flere sammenhenger viftet med en uttalelse fra Skatteetaten. Saksbehandleren i Skatteetaten kommer frem til at selskapet ikke kan anses som et boligselskap. Det er et ordinært aksjeselskap.
Boligverdier for mange hundre millioner står plutselig på spill.
Og styret levner ingen tvil om hva de vil. Det står svart på hvitt i notene til regnskapet for 2019:
«Etter brev fra Skatt Øst datert 10.04.19 må selskapet for fremtiden fastsette alle utleiekontrakter etter markedsmessige prinsipper»
Det kan virke som en uskyldig note, men det er makt bak disse ordene. For her står det at de som har undertegnet regnskapet - styret i AS Bogstadveien 30 Byggeselskap - mener at leilighetseierne heretter må leie sine egne leiligheter til markedsleie.
Det som leilighetseierne i alle år har ansett som fellesutgifter har nå fått en ny drakt. Det skal være markedsleie.
For alle som har leilighet i Bogstadveien 30 er dette kommet som et sjokk denne sommeren. Pensjonisten i sjette etasje kunne ikke tro det han så da han gikk inn i nettbanken. Husleien for august er skrudd opp med over 100 prosent, til 12.000 kroner.
I sommer har leilighetseierne fått alt fra 40 til 120 prosent økning i husleien.
Men trøbbelet stopper ikke der. Styret krever leilighetseierne for etterbetaling av husleie for 2017, 2018 og 2019. I regnskapet for 2019 er dette omtalt i notene som leietakerforpliktelser. Samlet sett utgjorde disse kostnadene 14,8 millioner kroner.
Stadig nye krav
Svein Terje Dybing forsøker å få ro på hunden sin, som har fått navnet Fru Johnsen. Den er vill av glede over å få besøk. Det er øyeblikk med glede, men de er korte og blir brått avbrutt av bekymring for leiligheten, hjemmet hans.
– Vi bor på nåler. Jeg er nervøs hver gang jeg skal sjekke epost. Kan det komme nye krav? Vi føler oss maktesløse.
Hittil har han fått krav om etterbetaling av 140.000 kroner for årene 2017 til 2019. Etterbetaling for hva? Dybing kan ikke gjøre greie for det. Han forstår det ikke selv.
Noe av etterbetalingen handler om juridiske utgifter. Men dette, mener Dybing, gjelder rettsprosesser som ikke tjener beboerne.
– Styret vil hente penger hos oss for rettsprosesser som de setter i gang og som vi ikke har nytte av.
Dybings boligeventyr i Bogstadveien startet for åtte år siden. Han gikk på visning.
– Jeg har aldri sett så mye folk på visning. Det gikk knapt an å komme inn.
Den gang var det ikke snakk om at det var noen ulempe å eie en aksjeleilighet. Det var heller ingen uro i Bogstadveien 30. Leiligheten ble hans for 6 millioner kroner.
– Vi flyttet inn til et eierfellesskap der det var ro og orden. De første årene var det ingen problemer. Jeg skulle nyte en rolig pensjonisttilværelse her.
De som eier og bor i bygården i dag snakker seg imellom om hva som kan være på gang.
– Vi hører jo rykter. Ryktet er at de vil tømme bygget. Og gjøre det om til et kjøpesenter.
Men kontrastene er enorme. For en tid tilbake var en eiendomsmegler innom Dybings leilighet for å gjøre en verdivurdering. Rundt ni millioner kroner var leiligheten verdt i boligmarkedet, konkluderte meglere. Men megleren hadde da ikke satt seg inn i situasjonen i aksjeselskapet.
– Eiendomsmegleren sier vi får 9 millioner kroner for leiligheten i dag. Men hvem vil kjøpe en slik leilighet til den summen når situasjonen er som den er. Og om jeg skulle få solgt den, har jeg samvittighet til å la noen andre overta i dette kaoset?
Har funnet en Wiik
Men mindretallet i Bogstadveien 30 er ikke helt maktesløse. De har et våpen. Han er advokat og heter Håvar Wiik.
Han peker på hvordan en gård med leiligheter fungerer alle andre steder enn i Bogstadveien 30. I 1952, da selskapet ble opprettet, var ordinært aksjeselskap eneste mulige selskapsform. Likevel har bygården siden den gang i praksis fungert som et boligaksjeselskap.
Wiik peker på at her, som i lignende komplekser, har vinningsformål aldri vært tema. Husleien den enkelte aksjonær betaler er kun vedkommendes andel av gårdens driftsutgifter. Det fungerte helt fint, inntil de to store aksjonærene skaffet seg flertall og begynte den prosessen som nå gjør situasjonen helt ulevelig for de øvrige aksjonærer.
De plutselige fakturaene med krav om etterbetaling som dropper ned i postkassene til beboerne, er det ingen av beboerne som har vært forberedt på. I leieavtalen Finansavisen har fått tilgang til står det: “Den nye leien kan fastsettes med 1 - en - måned skriftlig varsel til leieren”.
Regningene blir stadig høyere. Mens Finansavisen har skrevet denne saken, har de også kommet i nye formater. Styret har endret avtalegiroene til beboerne. Og en avtalegiro, den blir trukket automatisk.
Rømte bygget
En aksjonær som nylig har fått solgt sin leilighet er Cecilie Schübeler-Mogstad Sandell. Våren 2020 la hun ut sin 50 kvadrat store leilighet for salg. Sandell hevder at hun først ble kontaktet av Odd Ekholt. Ekholt mente at selskapet kunne kjøpe hennes leilighet til 2,5 millioner, halvparten av leilighetens anslåtte verdi. Cecilie ble forbannet på tilbudet og nektet.
Leiligheten ble siden solgt i markedet. Hun fikk solgt leiligheten for 3,35 millioner, noe hun mener er mer enn halvannen million kroner under markedspris for en tilsvarende leilighet i området.
– Det er helt håpløst å måtte ta et tap i dagens boligmarked på nærmere 1,65 millioner. En leilighet jeg har pusset opp med nesten hele morsarven min, forteller hun og fortsetter:
– Men jeg maktet ikke drakampen og flere rettslige prosesser. Kanskje det hadde lønt seg å vente, men å eie leilighet og aksje i dette selskapet har de tre siste årene gått utover både ekteskap og egen helse. Uforutsigbarhet i egen økonomi er psykisk terror, sier hun.
For at styret skulle godkjenne aksjeoverføringen mellom selger og kjøper, måtte Cecilie betale nærmere 100 000 kroner til selskapet - regninger hun tidligere i samarbeid med advokat har bestridt.
– I ettertid ser jeg at det tok for lang tid før jeg forsto hensikten og målet til styret og de to største aksjonærene. Jeg skulle ønsket at jeg hadde forstått, men jeg trodde virkelig at disse mennene, med sin utdanning og kompetanse, ikke ville andre mennesker så vondt. Dette oppleves som ran på høylys dag.
