Den gang opererte man med en styringsrente nær null – i noen tilfeller til og med negativ – og en lånerente på kun 2–3 prosent. Dette skapte et kunstig høyt prisnivå, ettersom fremmedkapital normalt sett skal koste mer. Med den påfølgende kraftige rentehevingen har vi nå gått fra en lånerente på 2–3 prosent til en ny likevekt på rundt 6 prosent, og markedet har vært i en overgangsfase preget av usikkerhet og tilpasning.

Figuren på neste side viser hvordan transaksjonsvolum og yield har utviklet seg i perioden 2010–2024.

Et binært marked

I dag ser vi et transaksjonsmarked med store kontraster. Noen eiendommer er svært ettertraktede, ofte med flere budgivere og priser som nærmer seg nivåene fra 2021 og første halvår av 2022. Spesielt sentralt beliggende kontoreiendommer i Oslos sentrale forretningsområde har sett høy etterspørsel, drevet av institusjonelle investorer som livselskaper og pensjonskasser. Disse aktørene må vekte seg opp i eiendom etter to sterke år i aksjemarkedet.

Samtidig er det mange eiendommer som opplever liten eller ingen interesse og forblir usolgte. I noen tilfeller inngås avtaler mellom kjøper og selger, men deretter følger en lang periode med due diligence og finansieringsforhandlinger – ofte resulterende i reforhandlinger før transaksjonen endelig gjennomføres.

Dette har ført til en betydelig lengre gjennomføringstid for transaksjoner. Mange avtaler som ble initiert i 2024, blir først sluttført i første eller andre kvartal 2025. Likevel betyr ikke dette at markedet er svakt – snarere at aktørene er usikre på om verdiene har nådd bunnen, eller om prisene vil falle ytterligere.

Forskjeller fra finanskrisen

I motsetning til perioden etter finanskrisen i 2008 er det i dag betydelig kapital tilgjengelig:

• Egenkapital: Institusjoner, fond, eiendomsselskaper og Family Offices sitter på betydelige midler klare til investering.
• Fremmedkapital: Bankene konkurrerer om å låne ut til solide objekter og låntakere.

Markedet er fortsatt i ferd med å finne en ny likevekt. Spørsmålet er om vi vil se ytterligere verdifall, slik noen analytikere spår basert på lange statsrenter, eller om verdiene vil stige som følge av:

• Potensielle kutt i styringsrenten – det er langt mer sannsynlig at renten settes ned enn opp.
• Sterk sysselsetting og høy økonomisk aktivitet.
• Lav ledighet i de fleste eiendomssegmenter.
• Økende tro på at markedet har nådd bunnen, noe som kan skape et rush av investorer som ikke vil være de siste til å kjøpe.

Eiendomsmarkedet er ikke ett marked

Det er viktig å huske at eiendom ikke er en homogen sektor, men består av flere segmenter med ulik dynamikk og verdsettelse:

• Handelseiendom: Fortsatt høy yield (bortsett fra dagligvare), til tross for stabile leieinntekter og lav ledighet over tid.
• Logistikk: Fortsatt ettertraktet, men med høyere yield enn på toppen av markedet.
• Kontor: Ettertraktet, men investorene er selektive med tanke på beliggenhet og kvalitet.
• Hotell: Fortsatt ettertraktet.

Hva skjer med verdiene fremover?

Over tid må det være et positivt yield-gap for at eiendom skal være attraktivt for flere enn de som finansierer med 100 prosent egenkapital. Det skulle isolert sett tilsi at yield skal opp og verdiene ned for eiendommer som i dag verdsettes til en yield lavere enn lånekostnaden.

Dersom rentene holder seg høye, skyldes det sannsynligvis at inflasjonen er høyere enn det langsiktige målet på 2 prosent. Dette vil på den annen side bidra til høyere leieinntekter og høyere verdier – forutsatt at leietakerne kan bære de økte kostnadene.

I tillegg er markedet, som nevnt, ikke homogent. Det er betydelige variasjoner i absolutt yield og dermed i hvordan vi tror yield og verdier vil endres over tid. Noen eksempler:

• Handelseiendom: Positiv reprising basert på utvikling i leie og ledighet over tid?
• Logistikkeiendom: Forventning om fremtidig leieutvikling og utleierisiko vil i stor grad påvirke videre verdiutvikling.
• Beliggenhet og utleierisiko: Vil styre verdiutviklingen.

Kronens rolle og makroøkonomiske utsikter

Til tross for at norsk økonomi er sterk, holder den norske kronen seg svak. Forventningene om rentekutt skyves stadig ut i tid, og det er til og med en risiko for at inflasjonen kan stige noe igjen i de kommende månedene, noe som vil kunne forsinke rentenedsettelser ytterligere.

Samtidig er det betydelige mengder kapital som venter på å investeres i eiendom. Markedet trenger imidlertid tid til å tilpasse seg en ny normal og oppnå en stabil likevekt. Vi er på god vei dit, men usikkerheten rundt geopolitikk og makroøkonomi gjør at investorene fortsatt er forsiktige.

Blir høsten hektisk?

Dersom alle aktørene vi snakker med faktisk gjennomfører sine kjøp og salg, kan høsten bli svært aktiv. Spørsmålet er om uforutsette makrohendelser – som politisk uro eller økonomiske sjokk – kan sette en stopper for optimismen.

Eiendomsmarkedet er på vei mot en ny balanse. Kapitalen er der, investorene er selektive, og markedet beveger seg gradvis mot stabilitet. De som evner å navigere gjennom usikkerheten og se de langsiktige trendene, vil stå sterkest i tiden fremover.

De beste investeringene gjøres normalt når markedet er krevende – men det er også da man er mest usikker på om de beslutningene man tar, er riktige.