Det kan bli regjeringsskifte i 2021. Arveavgiften kan gjøre comeback. Overføring av eiendom i til neste generasjon er i vinden. Det er en utbredt misoppfatning at du må tinglyse grunnbokshjemmel til eiendommen – noe som utløser dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdi – for å bli eier. Slik er det ikke. Det er frivillig å tinglyse.
Dersom du snart får eiendom i gave fra foreldre for å unngå fremtidig arveavgift, trenger du kanskje ikke pådra deg dokumentavgiften. Samtidig har tinglysing av grunnbokshjemmel noen fordeler som du bør være oppmerksom på.
I Finansavisen 20. september kunne man lese at du må betale dokumentavgift ved gaveoverføring av fast eiendom. Det er altså feil. Tinglysing av hjemmel har ingen betydning for spørsmålet om hvem som faktisk eier eiendommen. Det er to forhold som har betydning for å avgjøre eierskapet: Om det er avtalt en eiendomsoverdragelse, og om eiendomsoverdragelsen har realitet. Realiteten i eiendomsoverdragelsen beror på hvem som har rettighetene og forpliktelsene knyttet til eiendommen: Bruksrett, bestemmelsesrett, ansvar for drifts- og investeringskostnader, skatteansvar etc.
Dersom skattemyndighetene i fremtiden stiller spørsmål om eierskiftet var reelt, er det viktig å kunne bevise at du ble eier av eiendommen (husk å oppgi eiendommen i skattemeldingen fra første år). Det bør ikke være noe problem dersom du faktisk ble eier.
Det koster bare noen hundrelapper å tinglyse en urådighetserklæring – langt billigere enn 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi
Så hva er egentlig fordelene med å tinglyse grunnbokshjemmelen? Jo, du unngår risikoen for uønsket innblanding fra tredjeparter. Omverdenen kan stole på det som står i grunnboken. En tredjepart i god tro kan erverve eiendommen av innehaveren av grunnbokshjemmelen, slik at du som reell eier mister eiendommen! Innehaver av grunnbokshjemmelen kan også pantsette eiendommen. Og ikke minst: Kreditorene til innehaveren av grunnbokshjemmelen kan ta beslag i eiendommen. Dette er risikoelementer du som reell eier selvsagt ønsker å sikre deg mot.
En del av risikoene kan imidlertid avverges ved at det tinglyses en urådighetserklæring på eiendommen. En slik erklæring kan forby innehaveren av grunnbokshjemmelen å inngå avtaler som gir rettigheter til eiendommen, for eksempel salg og pantsettelse. Det koster bare noen hundrelapper å tinglyse en urådighetserklæring – langt billigere enn 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi.
En risiko som dessverre ikke kan avverges er at kreditorene til hjemmelshaveren tar beslag i eiendommen. Dersom dine foreldre har grunnbokshjemmelen, er det derfor viktig å vurdere risikoen for at de pådrar seg kreditorpågang i fremtiden. Hvis risikoen ikke er til å leve med, er det bare å tinglyse eiendomsoverføringen.
Hvis tinglysingen skjer etter at foreldrene dine er gått bort, påløper det etter dagens regler ingen dokumentavgift
Du kan også tinglyse grunnbokshjemmelen i fremtiden hvis behovet først reiser seg da. Vær bare obs på at det er markedsverdien på tinglysingstidspunktet som dokumentavgiften beregnes ut ifra. Men hvis tinglysingen skjer etter at foreldrene dine er gått bort, påløper det etter dagens regler ingen dokumentavgift.
En annen ulempe ved å droppe tinglysning er du antagelig ikke får pantsatt eiendommen hos banken. Men det er kanskje greit – du har jo ikke behov for å bankfinansiere en eiendom du har fått i gave.
Unngå arveavgift eller dokumentavgift? Ja takk, begge deler.
Christian F. Thronsen
Jurist
