I Finansavisen 26. september kunne vi lese et innlegg fra jurist Christian F. Thronsen, som tar til orde for en overføring av fast eiendom uten tinglysing.
Det er riktig at det ikke er krav om tinglysing for å bli eier.
Det er også riktig at man kan tinglyse urådighet, og på den måten sikre seg en viss kontroll over eiendommen. En tinglysing av urådighet koster i dag 540 kroner, og er dermed langt billigere enn en dokumentavgift (2,5 prosent av eiendommens markedsverdi).
Spørsmålet er om dette er et godt råd?
Ved overføring av fast eiendom som ledd i et generasjonsskifte, mener vi nei. I generasjonsskifter der foreldre (senior) overfører fast eiendom til sine barn (junior), anbefaler vi stort sett at overdragelsen av den faste eiendommen også tinglyses i grunnboken.
Bruk av urådighet brukes stort sett i tilfeller der erverver av eiendommen har tenkt å selge eiendommen videre innen kort tid. Typisk der erverver kun overtar eiendommen for å pusse opp og deretter selger videre.
Der erverver har et langsiktig perspektiv, og skal eie eiendommen fremover, må det foretas helt andre vurderinger.
På ett eller annet tidspunkt vil junior ha behov for å råde rettslig over eiendommen. For eksempel kan junior ønske å ta opp lån med pant i eiendommen. Dersom junior ikke er hjemmelshaver, kan han i utgangspunktet ikke bruke eiendommen som panteobjekt. Hvis foreldrene fortsatt står som eier av eiendommen, må de i så fall samtykke til at eiendommen stilles som sikkerhet for lån.
Med økte eiendomspriser, kan det fort bli mer kostbart å vente med tinglysing
Enda mer komplisert er det hvis foreldrene har falt fra. Da må hjemmel overføres fra avdødes dødsbo til junior. Som et utgangspunkt må samtlige arvinger samtykke til en slik hjemmelsoverføring. Søsken vil kanskje ikke være villig til å medvirke, for eksempel i frykt for å bli påført skatt eller fordi de rett og slett er uenige i at junior skulle motta eiendommen i utgangspunktet. Selv om junior kan dokumentere at han ble eier på et tidligere tidspunkt, kan prosessen bli unødvendig vanskelig ved at søsken ikke frivillig samtykker til hjemmelsoverføringen.
Vi har hatt flere saker hvor uriktige hjemmelsopplysninger i grunnboken har medført store problemer og hvor det har påløpt mye ressurser å få ryddet opp.
Dessuten vil det være eiendommens verdi på tidspunktet for overføring av hjemmel som er grunnlaget for dokumentavgiften. Med økte eiendomspriser, kan det fort bli mer kostbart å vente med tinglysing.
Dersom overføringen ikke er en realitet, men kun for at junior skal spare arveavgift, risikerer man gjennomskjæring fra skattemyndighetene
Thronsen viser også til at det er fritak for dokumentavgift ved det endelige arveoppgjøret i motsetning til ved overføring som forskudd på arv. Dette er korrekt, men det gjelder for den delen junior arver etter loven. Har for eksempel foreldrene tre barn, får han altså bare fritak for en tredjedel av dokumentavgiften.
Sist, men ikke minst – ved overføring mellom nære familiemedlemmer er det et svært aktuelt tema om risiko for gjennomskjæring. Dersom overføringen ikke er en realitet, men kun for at junior skal spare arveavgift, risikerer man gjennomskjæring fra skattemyndighetene. For å unngå denne risikoen, mener vi det vil være helt sentralt å tinglyse hjemmelsoverføringen.
Randi Birgitte Bull
Advokat og partner i Bull & Co Advokatfirma
Anne-Sofie Rolfsjord
Senioradvokat i Bull & Co Advokatfirma
