I Finansavisen 19. april siteres Harald Magnus Andreassen og Pål Ringholm om boligprisutviklingen i Norge og andre land som New Zealand som har hatt stor vekst i boligprisene under overskriften «Farlig høyt prisede boligmarkeder».
Bare for å poengtere først; jeg har stor respekt for begges analytiske kapasiteter.
Jeg er sikker på at deler av boligmarkedet her hjemme er overpriset i form av det jeg vil kalle «velferdsprising», men det gjelder absolutt ikke i alle geografiske segmenter, selv ikke innenfor Oslos bygrense. Selv i Oslo får du fremdeles utmerkede leiligheter i blokk for under hva selve byggekostnaden for leiligheten ligger på. Selv i kriseårene på begynnelsen av 90-tallet sank ikke prisene til mye under nybyggkost før de begynte å stige igjen. Den gang hjalp nok rentenedgang mye, men enhver by som vokser, og som har en økonomi som vokser som grunnlag for det, vil etter hvert trenge nybygg. Deri ligger et sikkerhetsnett for mange boliger – kostnad ved nybygg danner et «gjennomsnittsgulv» når byer vokser.
Andreassen og Ringholm begrunner overprisingen med forholdet verdi kontra leieinntekt og verdi kontra lønn (det samme gjorde vel Andreassen for 15 år siden, som en anekdote), og isolert sett er dette fornuftig. Men egentlig bare om fremtidige rentehevinger hever realrenten, og om lønnsoppgjørene ikke gir inflasjonskompensasjon fullt ut. Fyker realrenta i været og vi aner reallønnsnedgang ser det skummelt ut, men er vi i den situasjonen?
Forholdet mellom leienivåer og verdi blir på mange måter noe annet enn forholdet lønn og verdi. Her vil en eventuell utflating av prisvekst få snarlig innvirkning på tilbudet av boliger; det blir lite interessant å sitte med sekundærboliger for utleie i det totalavkastningen blir for lav. Men hvem har hittil grått en eneste tåre for disse «boligspekulantene»? Denne delen av markedet kan få en knekk, men bør det være Finanstilsynets og bankenes skrekkscenario? At noen eventuelt kan plukke opp noen «billige» leiligheter, vil det være problematisk for det brede markedet?
I det store bildet er det realøkonomisk utvikling som teller for eiendomsmarkedet. Det gjelder både bolig og næring. Når er den realøkonomiske utviklingen i verden og Norge så sterk at realrenta stiger så det monner? Norge har et utmerket system for fordeling av avkastning på økonomisk vekst, vekst i realøkonomien fører til reallønnsvekst.
Eksterne sjokk er noe annet, det har vi sett tidligere. Historien viser vel dog at de kun rammer midlertidig. Politisk endrede rammebetingelser som på New Zealand påvirker; bortfall av rentefradrag på lån i Norge vil påvirke prisene, men det vil ikke hjelpe førstegangskjøperen.
En realøkonomisk nedgang i Europa som følge av politiske konsekvenser knyttet til Russlands invasjon av Ukraina vil kunne ha stor betydning for eiendomsmarkedet i lang tid fremover.
Følg med på realøkonomien.
Harald Bøvre
Rådgiver innen eiendom og eiendomsinvesteringer
