Av: Senioradvokat Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap
Er boligen seksjonert før 1.1.2018 bør man foreta nærmere undersøkelse av om boligseksjonen faktisk innehar den nødvendige lovmessige godkjenningen og om byggesaken er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse etter plan- og bygningsloven.
Hva innebærer seksjoneringen?
Boligseksjoner opprettes ved at en eiendom seksjoneres i flere seksjoner i henhold til lov om eierseksjoner. Det er kommunen som seksjoneringsmyndighet som fatter vedtak og vurderer vilkårene for seksjonering. Den formelle opprettelsen av seksjonene skjer endelig ved at seksjoneringen tinglyses. I grunnboken kan man finne tidspunktet for når en eiendom er blitt seksjonert, og hvor mange seksjoner eiendommen har.
Krav til en boligseksjon
Eierseksjonsloven § 7 oppstiller krav til en bolig som skal utgjøre en egen boligseksjon i et sameie. En boligseksjon må ha kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Andre krav til standard er ikke oppstilt.
Den 1. januar 2018 kom det inn et tilleggsvilkår i eierseksjonsloven om at boligen også må være er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven. Er bruksenheten ikke godkjent etter disse regler, er utgangspunktet at den må omsøkes godkjent før seksjonering kan skje. I praksis kan dette innebære at det først må foretas bygningsmessige tilpasninger og deretter søkes om godkjenning.
Før 2018 gjaldt kun de såkalte standardkravene til bolig (kjøkken, bad og wc). Man kunne før 2018 således få seksjonert en eiendom i flere seksjoner uten at de samme boenhetene nødvendigvis var godkjente som egne selvstendige boenheter etter plan – og bygningsloven.
Hva er problemet?
Boligseksjoner opprettet ved seksjonering etter 1. januar 2018 er underlagt kommunens kontroll knyttet til hvorvidt boligen er lovlig opprettet boenhet etter plan- og bygningsloven. Men for boligseksjoner opprettet før dette tidspunktet er det ikke foretatt tilsvarende kontroll. Dette kan bety at boligseksjoner som er opprettet ved tinglysing før denne dato ikke trenger å være godkjente boenheter etter plan- og bygningsloven.
De kan mangle rammetillatelse, midlertidig brukstillatelse og / eller ferdigattest, men likevel være tinglyst som en boligseksjon i grunnboken, samt pantsatt og omsatt i flere omganger. I verste fall kan boligen være ulovlig å bo i som følge av manglende godkjenning. Denne ulykksalige situasjonen som da oppstår er at man er eier av en boligseksjon som det ikke foreligger offentligrettslig godkjenning for.
Dette var også bakgrunnen for at eierseksjonsloven ble endret og at vi nå har fått en sikkerhetsventil slik at det ikke kan etableres denne typen «ulovlige seksjoner» for fremtiden. Men de fleste boligseksjoner i markedet i dag er blitt etablert før 2018. Den nye regelen kan således ikke helt reparere problemet.
Nå skal heller ikke problemet overdrives. Det kan ikke legges til grunn at dette problemet avdekkes ofte. Men konsekvensene kan være alvorlig når det først skjer.
Hva må man gjøre?
Informasjon om hva som er status for boligen finner man ved et nærmere søk på saksinnsyn på kommunens nettsider. Kommunens er også pliktig til å bistå der det er behov for å gå nærmere inn i sakarkivet. Er man usikker på om eiendommen man enten er eier av eller vurderer å kjøpe har nødvendige godkjenninger anbefales at man gjør nærmere undersøkelser.
Må opplyse om eventuell usikkerhet ved salg
Den som planlegger å selge en boligseksjon plikter å opplyse om status ved eiendommen. Er man usikker på om boligen har den offentligrettslige godkjennelsen så plikter man å opplyse om denne usikkerheten.
I en sak fra Agder lagmannsrett 2021-01-29 ble en boligseksjon solgt som selveierleilighet til tross for manglende kommunal godkjenning for beboelse. Selger hadde opplyst at boligseksjonen var godkjent som bolig, til tross for at kommunen ovenfor selger hadde påpekt at seksjonen kun var godkjent til bruk som butikklokale. Skulle lokalet kunne brukes til beboelse ville dette kreve bruksendring. Slik tillatelse forelå ikke.
En bruksendring ville innebære store ombyggingskostnader for kjøper. Kjøper fikk medhold i at avtalen kunne heves som følge av et vesentlig avtalebrudd. Kjøper ble tilkjent erstatning for det tap han hadde lidt.
Saken er illustrerende for problemstillingen. At en eiendom er seksjonert betyr ikke nødvendigvis at bruken som utøves er lovlig.
Rådet til både selgere og potensielle kjøpere av en boligseksjon i et sameiet er at man går grundig til verks for å avdekke status for seksjonen. I motsatt fall kan man komme i ansvar når eiendommen skal selges. Skjer salget gjennom megler vil dette være forhold som ligger innenfor oppdraget til megler å avdekke.
Vårt råd er likevel at også selgere og potensielle kjøpere vier dette forholdet oppmerksomhet. Havner man først i ulykken kan dette fort bli en dyr og konfliktfylt affære for partene.
Artikkelen er skrevet av senioradvokat Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA.
