Hvor høy festeavgift bør eierne av leilighetene i Øvre Ullern Terrasse i Oslo egentlig betale? Det spørsmålet har indirekte vært med på å endre tomtefesteloven tidligere. Nå kan det skje igjen, noe som kan få betydning for tusenvis av festere og grunneiere i Norge.
Høyesterett
Snart kommer svaret fra Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg (EMD) som skal avgjøre om grunneiers rettigheter er krenket. Saken ble klaget inn dit etter at grunneier tapte i Høyesterett i juni 2019. Der konkluderte Høyesterett med at grunneieren måtte finne seg i en avkastning på 0,59 prosent. Grunneieren, stiftelsen Karibu, mener også at takseringsmetoden var i strid med eiendomsvernet, og at den reelle avkastningen var enda lavere.
Dersom EMD er uenig med Høyesterett, og Norge blir dømt for brudd på grunneiers rettigheter, vil det ikke bare få betydning for beboerne i Øvre Ullern Terrasse. Det vil også bety at tomtefesteloven eller anvendelsen av den må endres nok en gang.
Det vil også måtte bety en lengre periode for å utrede hvordan, noe som kan skape stor usikkerhet rundt de mange festeavtalene som finnes i Norge.
9.000 kroners taket
Det sentrale temaet i Øvre Ullern-saken er bestemmelsen om at det er en øvre begrensning på hvor høy festeavgiften kan være, der det er satt et tak på 9.000 kroner pr. dekar eller pr tomt dersom den er mindre enn et dekar, justert etter konsumprisindeksen fra 1. januar 2002. For 2022 er taket på 13.592 kroner.
Menneskerettighetsdomstolen (EMD)
Dette taket gjelder uansett om tomten er en rimelig hyttetomt med skog i innlandet eller en solrik tomt med utsikt i Oslo-området. Prinsippet innebærer dermed at festetomter i dyre områder blir underpriset sammenlignet med markedsverdi. Dersom tomten er mindre enn ett mål, gjelder det samme beløpet.
Sikkerhetsventil
Norge har én gang tidligere vært klaget inn for EMD med en tomtefestesak, og da led den norske stat et knusende nederlag.
Domstolen slo da fast at det ikke var en «fair balance» mellom markedsverdien av tomten og den årlige festeavgiften som festerne måtte betale.
Denne dommen har fått kallenavnet Lindheim-dommen.
Etter dette ble tomtefesteloven endret i 2015. En av endringene var at det ble innført en «sikkerhetsventil» : Festeavgiften kan økes utover maksimalbeløpet dersom dette er «naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren har etter Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen fyrste tilleggsprotokoll artikkel 1».
Grensen uavklart
Hvor høy avkastningen bør være for at den ikke skal krenke eiendomsvernet, er det derimot ikke satt en grense for. I Lindheim-dommen var festeavgiftene mindre enn 0,25 prosent av tomtens verdi pr. år. I Øvre Ullern Terrasse mente Høyesterett at avkastningen var på 0,59 prosent.
Øvre Ullern terrasse
I to ulike saker i Oslo, henholdsvis på Nordberg og Grefsen, har Oslo tingrett satt 9.000-kronerstaket til side. I sitt skjønn baserte tingretten seg på en avkastning på henholdsvis 0,4 prosent og 0,44 prosent av råtomtverdien. Disse er imidlertid ikke behandlet av noen høyere rettsinstans.
At grunneierne av attraktivt beliggende eiendommer har vært den tapende part da et tak ble innført som begrensning, er det ingen tvil om. I statens tilsvar til EMD blir det også påpekt at majoriteten av stortingsmedlemmene var klar over at maksimalsatsen for festeavgiften spesielt ville ramme eierne av de dyreste tomtene, men at det var nødvendig for at ikke festerne skulle få urimelige konsekvenser.
Snudd på hodet
Det paradoksale i Øvre Ullern-saken er at det bildet er snudd på hodet. For festerne, som normalt blir ansett som den svake parten, er her eiere av store dyre leiligheter.
Leilighetene er på mellom 155 og 412 kvadratmeter, og har i dag markedsverdi i størrelsesorden 13 millioner.
Festerne har i rettssakene vært representert av advokat Anders C. Ryssdal, som selv er oppvokst i sameiet.
Grunneieren er derimot en stiftelse som har som mål å løfte frem alternative stemmer fra det globale sør. Stiftelsen arvet eiendommen etter at den opprinnelige grunneieren Cecilie Nustad, gikk bort rett før saken skulle behandles i lagmannsretten.
– Hvis denne saken kommer til EMD, vil Norge bli dømt på nytt, sa advokat Carina Borchgrevink Næss som representerte saken for Karibu for Høyesterett i sin replikk. Borchgrevink Næss er i dag partner i Bing Hodneland etter to år i Opplysningsvesenets fond.
Hun har sammen med professorene Mads Andenæs og Eirik Bjørge bistått Karibu i klagen til EMD.
Og snart kommer svaret fra Menneskerettighetsdomstolen.
Tomtefesteloven
Den første loven om tomtefeste ble gitt i 1975. Gjeldende lov ble vedtatt i 1996, men ikke innført før i 2002. Senere er det imidlertid vedtatt flere lovendringer.
2004: Stortinget vedtar en rett for festere til å kreve forlengelse av festetiden «på samme vilkår som før», men at kontrakter inngått før 1983 (da prisregulering ble opphevet) kan få mulighet til én oppregulering. Her heter det også at fester kan kreve innløsning til 40 prosent av tomtens verdi. Mange bortfestere reagerer på de nye reglene.
2007: Høyesterett behandlet, på samme dag, to saker knyttet til regulering av festeavgift. I begge sakene tapte bortfester, som ønsket å heve festeavgiften. Øvre Ullern Terrasse var én av disse sakene. I den andre saken er Berit Lindheim en av seks bortfestere.
2012: Lindheim-saken behandles i menneskerettsdomstolen i Strasbourg. Dommen slår fast at Tomtefesteloven er i strid med vernet av eiendomsrett, og ikke oppfyller kravet til rimelig økonomisk balanse i forholdet mellom grunneier og fester.
2015: Tomtefesteloven endres etter Lindheim-dommen. Endringene innebærer at selv om festekontrakter ellers forlenges på samme vilkår, skal grunneieren ha rett til et engangsløft ved fornyelse av festekontrakten, opp til 2 prosent av råtomtverdien. Maksgrensen på 9.000 kroner pr. dekar justert etter KPI fra 1. januar 2002 er beholdt. En ny bestemmelse er imidlertid tilført: Festeavgiften kan økes ut over maksimalbeløpet dersom dette er «naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren har etter De europeiske menneskerettighetskonvensjonen fyrste tilleggsprotokoll artikkel 1».
2018/2019: I to ulike saker, henholdsvis på Nordberg og på Grefsen i Oslo, har Oslo tingrett satt 9.000-kronerstaket til side. I sitt skjønn av fastsetting av ny festeavgift har tingretten basert seg på en avkastning på henholdsvis 0,4 prosent og 0,44 prosent av råtomtverdien. I andre saker er taket ikke satt til side.
