Byggeboom for nye kontorer – frykter ikke hjemmekontor
Tilførselen av kontorer øker kraftig i Oslo i år, men Pangea Property Partners er ikke bekymret for leieprisutviklingen.
![](https://imaginary.finansavisen.no/resize?force=false&width=980&aspectratio=16%3A9&nocrop=false&interlace=true&url=https%3A%2F%2Fsmooth-storage.aptoma.no%2Fusers%2Fhegnar%2Fimages%2F57527025.jpg%3Ft%5Bquality%5D%3D100%26%26accessToken%3D3e1c42e950918ac6b59159fca53088a03ea88ee0c4e521494f37769abec75a03)
Nærmere 300.000 kvadratmeter nye kontorlokaler kan bli ferdigstilt i Oslo i løpet av 2021, ifølge næringsmeglings- og analyseselskapet Pangea Property Partners. Med sikkerhet vil det bli minst bli ferdigstilt 220.000 kvadratmeter.
Til sammenligning ble det ferdigstilt 150.000 kvadratmeter i hvert av de to foregående årene, og bare 80.000 kvadratmeter i 2018.
Og mens enda ny runde med tvungent hjemmekontor er godt i gang for alle Oslos kontorister, er ikke Pangea Property Partners bekymret for leieprisutviklingen i hovedstaden.
«Til tross for utbredt innføring av hjemmekontor under coronautbruddet, tyder mengden inngåtte leiekontrakter i 2020 på at leietagerne ikke har redusert sitt behov for kontorareal sammenlignet med tidligere år. Det er imidlertid ennå uklart hva som blir de langsiktige effektene», heter det i en fersk rapport fra selskapet.
Generelt venter vi at leieprisene i sentrale Oslo-strøk vil holde seg stabile i 2021, før farten tar seg opp igjen de kommende årenePangea Property Partners
– Det er lett at man overdriver risikoen. Vi er egentlig forsiktig positiv til kontormarkedet, og i fjor påvirket ikke coronakrisen leieprisene for kontorer i det hele tatt. I Norge gikk det til og med oppover, sier analysesjef Mikael Söderlundh.
Stigende leienivå
Det årlige leienivået for de beste lokalene på de mest populære adressene – Vika, Tjuvholmen Aker Brygge og Bjørvika – var 5.250 kroner pr. kvadratmeter i fjor. I år tror Pangea at prisen vil krype opp til 5.400 kroner meteren.
Andre steder vil det bli litt mer trått. Det gjelder særlig den østlige randsonen, som Økern, Helsfyr og Bryn.
«Generelt venter vi at leieprisene i sentrale Oslo-strøk vil holde seg stabile i 2021, før farten tar seg opp igjen de kommende årene. I mer perifere kontorklynger – særlig i øst, der tilbudet av nybygg er stort – tror vi leienivået vil falle noe.»
– Det kommer mye nytt på markedet som er blitt satt i gang tidligere, men det er attraktive bygg som ikke skal være noe problem å fylle. Det er B-eiendommer og B-beliggenheter som vil tape, sier Söderlundh.
Mens 6 prosent av Oslos kontorer sto uten leietagere i fjor, tror Pangea at 7 prosent vil gjøre det i år. I indre by er det bedre stilt: Der var bare 3,8 prosent ledig i fjor, og samme andel vil gjelde i år, skal man tro analysen.
Dermed er man nesten nede på friksjonsledighet, altså den naturlige ledigheten som oppstår ved inn- og utflytting, rehabilitering eller konvertering til annet bruk.
Ser fortsatt høy interesse
Også kjøpsinteressen vil holde seg sterk, til tross for utsikter til renteøkning, mener Pangea.
I fjor ble det omsatt næringseiendom i Norge for rundt 100 milliarder kroner. Det var omtrent likt som i 2019 og 6 milliarder høyere enn i 2018.
Kjøpet av Telenors hovedkvarter på Fornebu for 5,45 milliarder kroner utgjorde den største enkelttransaksjonen, med flere større kontorbygg på topp ti-listen.
– Norges Bank signaliserer gradvis renteøkning i 2022, mens både Statistisk sentralbyrå og Nordea tror den første oppjusteringen vil komme allerede i fjerde kvartal. Hvordan vil det påvirke stemningen?
– Historisk har det vært en sterk korrelasjon mellom rentenivået og eiendomsprisene, og presset for renten i Norge er på oppsiden, men det er så usikkert nå med den tredje smittebølgen, sier Söderlundh.
– Likevel er det et stort yieldgap nå, så det finnes en buffer.
– Men er renteøkningen priset inn?
– Ikke direkte. Mange investorer ser naturligvis fremover, men det tar ofte tid før renteendringer slår gjennom i eiendomsmarkedet. Det tar litt tid å kjøpe og selge eiendommer. På børsen kommer effekten med en gang.