Det skrives mye om tomtefeste – nå senest om den såkalte Karibu-dommen, som gjelder nivået for festeavgiften. I denne saken tapte grunneier mot staten i Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD). Vi bisto festersiden, som vant saken i alle nasjonale domstoler. Det høye konfliktnivået skyldes at tomtefesteloven gjør betydelige inngrep i inngåtte festeavtaler for bolig- og fritidshus, til festers fordel. Dette gjelder særlig leieprisen fester betaler for festetomten (festeavgiften), og det fester må betale ved kjøp av tomten (innløsningssummen).
Store utviklingsområder blir da i realiteten tilnærmet verdiløse for grunneier – selv om det kanskje nettopp er i utviklingspotensialet hoveddelen av verdiene ligger
Ved fastsettelse av festeavgift og innløsningssum er ofte tomteverdi sentralt. Lovgiver har gått langt i å tilgodese festere på bekostning av grunneiere ved tomteverdivurderinger etter tomtefesteloven, slik at det normalt blir et stort sprik opp til markedsverdien etter vanlige tomteverdivurderinger.
Avviket blir særlig stort når tomten har utviklingspotensial som representerer betydelige verdier. Slike verdier skal etter tomtefesteloven utelates fra vurderingen. Store utviklingsområder blir da i realiteten tilnærmet verdiløse for grunneier – selv om det kanskje nettopp er i utviklingspotensialet hoveddelen av verdiene ligger. Men det går en grense for hva grunneier må tåle.
Eiendomsrettsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK P1-1) oppstiller strenge vilkår for å rettferdiggjøre at festere kan holde festeavgiften kunstig lav sammenlignet med markedspris samt kreve tvangsavståelse av grunneiers tomt til en sterkt rabattert pris. EMDs uttalelser i Karibu-dommen tilsier at det kan foreligge menneskerettighetsbrudd i konkrete tilfeller hvor beregningsregelen i tomtefesteloven gjør at et større ikke-utnyttet utviklingsareal («large unused areas of land») blir tilnærmet verdiløst for grunneier.
Lovens formål er viktig i EMK-vurderingen. Formålet med tomtefestelovens inngripende regler er å verne festers bolig- og hytteinvesteringer. Men ingenting tyder på at lovgiver har ment å verne store utviklingsarealer. Dette gjelder særlig der disse ikke skal brukes til festernes bolig- eller fritidshus, men til andre formål (for eksempel friarealer, næring, veier og infrastruktur).
At reglene i slike tilfeller kan bli ansett i strid med EMK P1-1 er også fremhevet av det såkalte Lilleholt-utvalget. Utvalget drøftet i NOU 2013:11 hvordan reglene om festeavgift skulle bringes i samsvar med EMK, etter at Norge i 2012 ble dømt i EMD for menneskerettighetskrenkelse i Lindheim-dommen.
Etter vår oppfatning må grunneiere som har festet bort store arealer som i dag representerer betydelige utbyggingsverdier, ikke nødvendigvis tåle begrensningene som følger av tomtefestelovens beregningsregler. Spesielt ikke der det finnes romslige utbyggingsarealer på tomten som i festeforholdet ikke er avsatt til bolig- og fritidshus.
Som Lilleholt-utvalget var inne på, er tomtefesteloven ikke ment å være et verktøy festere kan bruke for å skaffe seg tilfeldige gevinster, som for mange festetomter kan utgjøre svært store beløp. Formålet med begrensningsreglene treffer ikke i slike situasjoner, og avviket fra grunneiers forventning om markedsverdi kan da medføre EMK-brudd.
Natasja Plur Brandsnes
Bastian Sundling
Advokater i Advokatfirmaet Wiersholm
