Norge størst i Sverige

(Finansavisen): - Totalt har Norge gått forbi USA som den største kilden til utenlandsk kapital i Sverige, sier Øyvind Johan Dahl, analyse­sjef i Newsec.I kveld avholder meglerhuset sin årlige oktoberfest, og med 500 deltagere i salen, vil Dahl og hans kolleger greie ut om markedet, og ikke minst hvordan kapitalen flytter seg innen eiendomsbransjen.Nordiske kjøp øker- Transaksjonsvolumet for næringseiendom i Europa utgjorde 2.513 milliarder kroner i 2017, og de største markedene er Storbritannia med 714 milliarder og Tyskland med 556 milliarder. De nordiske landene blir hver for seg små, men om de sees sammen, utgjør markedet 317 milliarder som tilsvarer Euopas tredje største, sier Dahl.- Interessen for næringseiendom fra utenlandske aktører har økt i alle nordiske land i løpet av de siste fem årene. Det som kanskje ikke er like godt identifisert, er at store deler av denne økte ­interessen kommer innad i de nordiske landene, sier han.Newsec har trålet databasene sine, og funnet ut at i løpet av de siste fem årene har utlendinger handlet næringseiendom for rundt 500 milliarder i Norden. Av dette er 193 milliarder kroner transaksjoner mellom Norge, Sverige, Danmark og Finland, såkalte nordiske kjøp.- Nordiske kjøp har økt sin andel de siste årene, og 2018 ser ut til å bli det første året hvor slike utgjør en større andel enn internasjonale, sier han.Nordmenn størst i NordenOg i dette «segmentet» er det nordmenn som dominerer. Den største pengeflyten – 51 milliarder – er fra Norge til Sverige.- Dette er sterkt drevet av fond som kjøper seg opp i store logistikkbygg, samt Storebrand og Olav Thons kjøp av blant annet hoteller, sier Dahl. I tillegg er det langt billigere penger i Sverige enn i Norge. Finansavisen har flere ganger skrevet om Olav Thon-systemet, som finansierer sine svenske kjøp og utbygginger med obligasjonslån langt nede på 1-tallet.Svenske investorer er meget aktive i Finland med totalt 42 milliarder kroner. De kjøper også stort i Danmark, med totalt 25 milliarder kroner.Mest attraktivt for nordiske investorer er boligeiendom i København, deretter kontor i Oslo og boligeiendom i de største svenske byene. Internasjonale kjøpere er litt mer tro til handel i hovedstadene og toppes av kontor i Stockholm, tett fulgt av kontor i Helsinki og handelseiendommer i Stockholm.Både i Danmark og Sverige utgjør nordmannen Ivar Tollefsen en betydelig del av salgsmarkedet, men ettersom han opererer gjennom sitt svenske Heimstaden, blir kjøpene svenskregistrert. I juni alene kjøpte han 5.300 leiligheter via 14 prosjekter i Stockholm og Öresund-regionen for ikke mindre enn 8,8 milliarder norske kroner.I Danmark har Heimstaden kjøpt massivt i flere runder. Den største var i september i fjor da han ga 3,8 milliarder norske kroner for fire utbyggingsprosjekter med totalt 1.546 boliger.I tillegg har han kjøpt tre andre det siste året for 2,3 milliarder kroner.70 prosent kontorDet er meget stor forskjell på hva internasjonale og nordiske kjøpere ser etter når de investerer i Norge. Fra 2014 til i dag har investorer utenfor Norden lagt 68 prosent i kontoreiendommer, mens nordiske kjøpere er nesten jevnt fordelt mellom kontor og handel, med 42 mot 37 prosent. Handelsandelen trekkes dog kraftig opp av finske Citycons kjøp av kjøpesenterkjeden Sektor for 12 milliarder kroner i 2015.Tallene viser også at mens nordiske kjøpere har kjøpt kontorbygg for 11 milliarder i Oslo og 2 milliarder i Bergen, er de internasjonale enda mer opptatt av Oslo med kjøp på totalt 19 milliarder i kontor­eiendom. Internasjonale investorer har i tillegg kjøpt ganske tungt i Stavanger med 9 milliarder kroner. Her preges tallene av Equinor. To ganger i perioden er oljegigantens hovedkvarter på Forus solgt. På forsommeren 2015 gikk bygget etter sigende for 2,5 milliarder kroner.- Det er mye hemmelighold rundt dealen, men et fornuftig anslag er at prisen ble rundt 10–15 prosent høyere nå, sier Dahl.Begge salgene ligger inne, og utgjør altså nær 60 prosent av totalen for internasjonale investorer i perioden.Ingen av kjøpergruppene har vært særlig opptatt av norsk logistikkeiendom.- Det er litt overraskende, for det er den aktivaklassen med størst yieldkompresjon de siste årene. Årsaken er at leienivået i segmentet oppleves som høyt, sier Dahl.